Sair do aluguel antes de vencer o contrato: fui contemplado, e agora?

Neste artigo

1. A resposta curta
2. A multa proporcional
3. O tempo até as chaves
4. Quando avisar o proprietário
5. Aluguel e parcela juntos
6. Situações especiais
7. Planejando a mudança
8. Checklist
9. Perguntas frequentes

Sair do aluguel antes de vencer o contrato: a resposta curta

A contemplação é o momento que muita gente espera há anos, e a primeira vontade é ligar para o proprietário e entregar as chaves. Calma. A carta contemplada é o começo da compra, não o fim. Avisar cedo demais pode deixar você pagando multa por um imóvel do qual ainda vai precisar, ou procurando outro aluguel temporário.

O caminho mais econômico combina duas coisas: entender quanto custa sair antes do prazo e saber quanto tempo, de verdade, falta para você ter as chaves do imóvel novo. Com as duas na mão, dá para escolher a data de saída sem pressa e sem desperdício.

A multa proporcional da Lei do Inquilinato

A Lei 8.245, a Lei do Inquilinato, diz que o inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do prazo pagando a multa combinada no contrato, de forma proporcional ao período que ainda faltava cumprir. Se o contrato fala em multa de três aluguéis, ela não é cobrada inteira: diminui conforme o tempo já cumprido.

Multa a pagar = multa do contrato × meses que faltam ÷ meses totais do contrato

A tabela mostra a conta num contrato hipotético de 30 meses, com multa de três aluguéis. Use a mesma fórmula com os números do seu contrato.

A leitura prática: cada mês que você espera reduz a multa em um décimo de aluguel, nesse exemplo. Se a escritura do imóvel novo ainda vai demorar alguns meses, a multa cai sozinha enquanto isso, e você não paga aluguel em outro lugar.

Contrato já vencido e renovado sem novo prazo

Se o prazo do contrato acabou e você continuou morando sem assinar outro, o contrato passa a valer por prazo indeterminado. Nesse caso não há multa: a lei pede um aviso por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Sem o aviso, o proprietário pode cobrar um mês de aluguel.

O tempo real entre a contemplação e as chaves

A contemplação libera o direito de usar o crédito, mas o dinheiro só vai ao vendedor depois de uma sequência de etapas. Cada uma depende de documentos, do cartório e do próprio vendedor, então o prazo varia bastante de um caso para outro.

• Escolher o imóvel, se você ainda não tinha um em vista.
• Juntar os documentos seus, do vendedor e do imóvel.
• Avaliação do imóvel e análise da administradora.
• Assinatura do contrato ou da escritura e registro em cartório.
• Liberação do crédito ao vendedor e entrega das chaves.

Quem já tem o imóvel escolhido e a documentação em ordem percorre esse caminho bem mais rápido do que quem começa a procurar depois de contemplado. O detalhe de cada etapa está no guia do que fazer depois da contemplação. E, se o imóvel precisar de reforma antes da mudança, some esse tempo também.

Por que não vale contar com uma data fixa

Ninguém consegue prometer o dia em que a escritura será registrada: um documento pendente do vendedor ou uma exigência do cartório muda tudo. Por isso, a data de saída do aluguel deve ser decidida de trás para frente, a partir de uma data de escritura já marcada, e não a partir da contemplação.

Quando avisar o proprietário

A regra prática é simples: avise quando a escritura ou o contrato de compra estiver com data marcada, e conte o aviso a partir daí. Assim, você paga a menor multa possível e não corre o risco de ficar sem casa.

Faça o aviso por escrito, com data, e guarde uma cópia assinada pelo proprietário ou pela imobiliária. Combine também a vistoria de saída, que compara o estado do imóvel com o da entrada.

“Já vi cliente pagar dois aluguéis porque avisou o proprietário no dia da contemplação e o vendedor demorou para entregar uma certidão. Hoje a primeira coisa que eu digo depois do parabéns é: ainda não fala com o dono da casa.”

Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha

Aluguel e parcela ao mesmo tempo, mais um pouco

Quem mora de aluguel e paga consórcio já está acostumado a ter as duas contas. A novidade, perto da mudança, são os custos que aparecem todos de uma vez: ITBI e registro do imóvel novo, mudança, pequenos reparos, eventual multa do aluguel e a vistoria de saída. Esses gastos não saem da carta e precisam de uma reserva.

Depois da mudança, a conta muda

Com as chaves na mão, o aluguel some e a parcela continua até o fim do plano. Para muita gente, esse é o momento em que o orçamento finalmente respira. O ponto de partida dessa conta, e como a Tamy monta o plano para quem quer trocar aluguel por patrimônio, está na página do consórcio para sair do aluguel.

Situações especiais

Transferência de trabalho

A Lei do Inquilinato dispensa a multa quando o inquilino precisa se mudar porque o empregador o transferiu para outra cidade, desde que avise o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Não é o caso da contemplação, mas pode coincidir com ela.

Contrato com cláusula diferente

Alguns contratos trazem regras próprias para a devolução antecipada, como multa menor ou isenção depois de certo tempo. A lei vale como mínimo de proteção ao inquilino, mas cláusulas mais favoráveis a você também valem. Leia o seu contrato antes de fazer a conta.

Negociação com o proprietário

Proprietário que já tem outro interessado, ou que quer vender o imóvel, às vezes aceita reduzir ou dispensar a multa. Vale perguntar, sempre por escrito, e guardar o acordo.

Quem quer manter o aluguel e alugar o imóvel novo

Há quem decida não se mudar: continua no aluguel e coloca o imóvel comprado para alugar, usando a renda para ajudar nas parcelas e em novas cartas. É o raciocínio de quem pensa em consórcio alavancagem, com os riscos explicados no artigo.

A caução e a vistoria de saída

Quem deu caução na entrada do aluguel recebe o valor de volta na saída, descontados eventuais reparos e débitos. Esse dinheiro pode ajudar a pagar o ITBI ou a mudança, mas só chega depois da vistoria e da entrega das chaves. Não conte com ele antes. Na vistoria, compare o laudo de entrada com o estado atual, fotografe tudo e combine por escrito o que for reparado. Pequenos consertos feitos por você antes da vistoria costumam sair mais baratos que o desconto cobrado depois.

E se o imóvel novo ficar pronto antes do previsto?

Também acontece: o vendedor tem tudo em ordem, a avaliação sai rápido e a escritura é marcada antes do que você imaginava. Nesse caso, você paga o aviso ou a multa de um mês a mais, mas já mora no imóvel novo. Para a maioria das famílias, é um custo pequeno perto do alívio de deixar o aluguel. Se o orçamento estiver apertado, converse com o proprietário: quem avisa com antecedência e deixa o imóvel em bom estado costuma ter espaço para negociar a data de saída.

Planejando a mudança passo a passo

Para quem está comprando o primeiro imóvel, a sequência ajuda a não esquecer nada. Ela parte da contemplação e termina na entrega das chaves do aluguel.

• Contemplação: confirme o crédito e comece ou retome a busca do imóvel.
• Imóvel escolhido: envie os documentos e acompanhe a avaliação.
• Data de assinatura marcada: calcule a multa e faça o aviso ao proprietário.
• Escritura e registro: separe o dinheiro de ITBI, registro e mudança.
• Chaves do imóvel novo: faça a vistoria de saída e devolva o imóvel alugado.

Se esta é a sua primeira compra, o guia do consórcio para o primeiro imóvel traz as decisões anteriores à contemplação, como valor da carta e reserva, que facilitam muito esta fase.

Checklist antes de entregar as chaves

Com esses cinco pontos, a mudança deixa de ser corrida e vira uma data no calendário. A Tamy acompanha a fase da compra e ajuda a encaixar a saída do aluguel no momento certo.

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Para conferir: a multa proporcional e o aviso prévio estão na Lei 8.245/1991 (abre em nova aba); as regras do consórcio estão na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba); e a administradora pode ser conferida no Banco Central (abre em nova aba).

Perguntas frequentes sobre sair do aluguel depois da contemplação

Posso sair do aluguel antes de vencer o contrato?

Pode. A lei permite devolver o imóvel pagando a multa do contrato, proporcional ao tempo que falta.

Como calcular a multa proporcional?

Multiplique a multa do contrato pelos meses que faltam e divida pelo total de meses do contrato.

Fui contemplado. Já posso avisar o proprietário?

Espere a data de assinatura da compra estar marcada. Entre a contemplação e as chaves há documentos, avaliação, escritura e registro.

Se o contrato venceu e continuei morando, pago multa?

Não. O contrato passa a ser por prazo indeterminado, e basta avisar por escrito com 30 dias de antecedência.

Os custos da mudança saem da carta?

Não. ITBI, registro, mudança e multa do aluguel precisam de uma reserva própria.