Consórcio para o primeiro imóvel: por onde começar

Neste artigo

1. A resposta curta
2. Antes das decisões
3. As cinco decisões, lado a lado
4. 1. A carta
5. 2. O prazo
6. 3. A parcela
7. 4. O lance
8. 5. A reserva
9. Perguntas frequentes

Consórcio para o primeiro imóvel: por onde começar

Quem nunca comprou imóvel costuma começar pela pergunta errada: quanto vou pagar por mês? A parcela é importante, mas ela é consequência de outras escolhas. Se você decide primeiro a carta e o prazo, a parcela aparece sozinha; se começa pela parcela, corre o risco de ter um crédito que não compra o imóvel que precisa.

Este guia organiza o caminho em cinco decisões, sem jargão. Para cada uma, mostra a pergunta a responder, o erro mais comum e um jeito simples de decidir. No fim, você sabe o que levar para pedir a simulação.

Antes das decisões: o consórcio em três frases

Um grupo de pessoas paga parcelas mensais para um fundo comum. Todo mês, uma parte delas é contemplada, por sorteio ou por lance, e recebe a carta de crédito para comprar o imóvel. Juros não existem nesse modelo; quem participa paga a remuneração da administradora, e crédito e mensalidade sobem juntos a cada doze meses pelo INCC.

O que isso muda para quem compra pela primeira vez

A principal diferença para o financiamento é o tempo. O banco adianta o valor e cobra por esse adiantamento. No grupo, a ordem se inverte: você contribui antes e recebe quando for contemplado, sem saber exatamente quando. Para o primeiro imóvel, isso exige planejamento, principalmente para quem paga aluguel enquanto espera.

Quem costuma se dar bem

Quem não precisa do imóvel para o mês que vem, tem alguma reserva ou FGTS e consegue pagar a parcela junto com o aluguel por um tempo. Quem tem urgência absoluta de mudar costuma precisar de outro caminho, e não há problema nenhum em reconhecer isso antes de começar.

As cinco decisões, lado a lado

A tabela resume o caminho. Cada linha é detalhada nas seções seguintes.

1. A carta: quanto custa o imóvel que você quer

A carta de crédito é o valor que você vai ter para comprar o imóvel quando for contemplado. Ela deve nascer do imóvel, e não da parcela. Pesquise anúncios do tipo de imóvel e do bairro que fazem sentido para você, anote uma faixa realista de preço e use o meio dessa faixa como ponto de partida.

Folga para o mercado e para a correção

Entre a adesão e a contemplação, os preços mudam. A correção anual do crédito pelo índice da construção ajuda a acompanhar os custos de obra, mas não garante acompanhar o preço do bairro. Uma pequena folga na carta evita a frustração de ser contemplado e o crédito não alcançar o imóvel.

Uma carta ou mais de uma

Para o primeiro imóvel, uma carta costuma bastar. Há quem divida o crédito em cartas menores para ter mais chances de uma sair antes, mas isso tem prós e contras explicados em vale a pena ter várias cartas de consórcio.

2. O prazo: equilíbrio entre parcela e custo

O prazo é o número de meses do plano. Prazos longos deixam a parcela menor, mas mantêm você mais tempo pagando e sujeito a mais reajustes. Prazos curtos deixam a parcela maior e o plano mais rápido. A taxa de administração e as condições também variam conforme o prazo do grupo.

A idade e os planos de vida

Pense em onde você quer estar no fim do plano. Para um casal jovem, terminar de pagar antes dos filhos entrarem na faculdade pode ser uma meta. Para quem está perto de se aposentar, faz sentido que o plano termine antes da queda de renda.

O prazo depois da contemplação

Uma dúvida comum de quem compra pela primeira vez: o que acontece com o prazo quando a carta sai? Nada muda de imediato. Você continua pagando as parcelas restantes, agora morando no imóvel, até o fim do plano. Até a última mensalidade, o imóvel permanece vinculado ao grupo; quitado o plano, a matrícula passa a constar livre de ônus. Por isso o prazo escolhido no começo vale para a vida inteira do plano, e não só para a espera.

3. A parcela: quanto cabe sem apertar

Aqui entra a conta mais importante para quem mora de aluguel: enquanto a carta não sai, você paga o aluguel e a parcela. A parcela que cabe é a que sobra depois do aluguel, das contas fixas e de uma margem para imprevistos, e não tudo o que sobra no fim do mês.

A parcela reduzida na espera

Existe a opção de começar pagando 70% do valor mensal e acertar o restante depois da carta, quando o aluguel já saiu do orçamento. Para o primeiro imóvel, essa opção costuma fazer muito sentido, porque alivia justamente a fase em que o orçamento está mais apertado. Ela não reduz o custo total, só muda quando ele é pago.

O FGTS nas parcelas

Quem tem saldo no Fundo de Garantia pode direcioná-lo tanto ao lance quanto às mensalidades, o que alivia parte do plano. Os requisitos, entre eles o tempo de contribuição e a ausência de outro imóvel na mesma cidade, estão na página do FGTS na Caixa (abre em nova aba).

4. O lance: planejar em vez de torcer

O lance é uma oferta para antecipar a contemplação, como um adiantamento de parcelas. Quem planeja o lance desde o começo tem mais controle sobre o calendário, sem que isso signifique saber a data. Contar só com o sorteio é uma escolha possível, mas ela precisa ser consciente.

As três fontes de lance

• Dinheiro guardado: uma reserva formada antes ou durante o plano.
• FGTS: o saldo pode compor o lance, dentro das regras do fundo.
• Lance embutido: até 25% da própria carta, o que reduz o crédito disponível para o imóvel.

O lance embutido é útil para quem não tem reserva, mas tem um preço: a carta fica menor. Se você pretende usá-lo, a carta escolhida na primeira decisão precisa ter folga para isso. Os grupos também podem ter lance fixo, de 30% da carta, com regras próprias.

O que não é lance

Promessa de contemplação rápida mediante pagamento extra não é lance, é sinal de alerta. O lance é feito pela administradora, nas assembleias, com regras iguais para todos, e o resultado de cada assembleia fica disponível para qualquer participante conferir.

“No primeiro imóvel, o que mais tira o sono não é a parcela: é não saber quando o crédito sai. Quem planeja o lance desde o início dorme melhor, mesmo sem data.”

Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha

5. A reserva: os custos que a carta não cobre

Comprar imóvel tem custos além do preço: imposto de transmissão, o ITBI, cobrado pela prefeitura, escritura quando houver, registro em cartório, avaliação e a própria mudança. Em geral, a carta é usada para o imóvel, e esses custos saem do seu bolso. Se parte da carta pode cobrir esses custos na Yamaha está [CONFIRMAR com a Yamaha].

Quanto guardar

Uma referência comum é separar alguns por cento do valor do imóvel para essas despesas, conforme a cidade. O ITBI, por exemplo, varia de município para município. Pergunte na prefeitura da cidade onde quer comprar e anote o percentual. Guardar esse valor ao longo do plano, em paralelo à parcela, evita o aperto na hora da escritura.

A reserva para imprevistos

Além dos custos da compra, vale ter uma reserva de emergência que cubra alguns meses de despesas. Ela protege o plano de um desemprego ou de uma doença, que de outra forma poderiam levar ao atraso das parcelas e à suspensão nas assembleias.

Depois do primeiro imóvel

Muita gente que começa pelo primeiro imóvel descobre, anos depois, que o consórcio também serve para formar patrimônio. Esse é outro assunto, tratado em alavancagem patrimonial com consórcio, e só faz sentido depois que a casa própria estiver resolvida.

Com isso, a simulação já sai no tamanho certo. O caminho completo para quem quer sair do aluguel está em cansei de pagar aluguel.

Ao assistir, o vídeo é carregado do YouTube. Veja a política de cookies.

Para conferir: as regras do consórcio estão na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba), e os dados do setor estão na ABAC (abre em nova aba).

Perguntas frequentes sobre consórcio para o primeiro imóvel

Consórcio é uma boa opção para o primeiro imóvel?

É, para quem não tem urgência, consegue pagar a parcela junto com o aluguel por um tempo e planeja o lance. Quem precisa mudar já costuma precisar de outro caminho.

Por onde começo a escolher a carta?

Pelo preço do imóvel que você quer, no bairro e no tipo certos, com uma pequena folga. A parcela vem depois.

Posso usar o FGTS no consórcio do primeiro imóvel?

Pode, para ofertar lance e para abater mensalidades, se você cumprir os requisitos do fundo.

E se a parcela apertar enquanto pago aluguel?

Existe a opção de pagar 70% do valor mensal até a carta sair; a diferença vem depois, e o custo total não diminui.

A carta cobre ITBI e registro?

Em geral, esses custos saem do seu bolso. Se parte da carta pode cobri-los está em confirmação com a Yamaha.