Uso da carta · Quem vai comprar o primeiro imóvel
Custos para comprar imóvel com consórcio: ITBI, escritura, registro e avaliação
Os custos para comprar imóvel com consórcio que ficam fora da carta são, principalmente, o ITBI, a escritura (quando o contrato não tem força de escritura), o registro no cartório de imóveis e as certidões. Somados, costumam passar de 3% do valor do imóvel, e em muitas cidades chegam perto de 5%. A carta paga o vendedor; esses custos saem do seu bolso, e por isso a reserva precisa existir antes da contemplação, e não depois.
Por Tamy de AlmeidaRepresentante autorizada do Consórcio Yamaha Publicado em [PREENCHER] Atualizado em [PREENCHER] 9 min de leitura
Neste artigo
Custos para comprar imóvel com consórcio: a resposta curta
A carta de crédito resolve a maior parte da compra, mas não toda. Entre a contemplação e as chaves existe uma sequência de pagamentos à prefeitura e aos cartórios que a carta, em regra, não cobre. Quem não sabe disso descobre na hora de pagar a guia, com o vendedor esperando.
A boa notícia é que esses custos são previsíveis. Dá para calcular cada um com antecedência e guardar o valor ao longo do plano. Este guia mostra o que é cada custo, uma faixa de referência e o checklist do que reservar.
ITBI: o maior dos custos
O ITBI, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é cobrado pela prefeitura sempre que um imóvel muda de dono por compra e venda. Cada município fixa a sua alíquota por lei, e o mais comum é algo de 2% a 3%.
Sobre qual valor o ITBI é calculado
A base de cálculo costuma ser o maior entre o preço da compra e o valor de referência que a prefeitura atribui ao imóvel. Por isso, mesmo que você negocie um bom desconto, o imposto pode ser calculado sobre um valor mais alto. Consulte o valor de referência no site da prefeitura antes de fechar.
Isenções e descontos
Algumas prefeituras têm alíquota menor ou isenção para a compra do primeiro imóvel, para programas habitacionais ou para imóveis abaixo de um certo valor. As regras mudam muito de cidade para cidade, e nem sempre se aplicam a compras com carta de consórcio. Vale perguntar na prefeitura antes de contar com o benefício, porque ele pode reduzir bastante a reserva necessária.
Quando o ITBI é pago
O imposto é pago antes do registro, porque o cartório só registra a transferência com a guia quitada. Na compra com carta, isso acontece depois da aprovação do imóvel pela administradora e antes da liberação do crédito ao vendedor, conforme o fluxo do contrato.
Escritura e registro: os dois cartórios
Comprar um imóvel envolve, em geral, dois atos diferentes. O primeiro formaliza a compra; o segundo transfere a propriedade de verdade.
A escritura ou o contrato com força de escritura
Na compra comum, a escritura pública é lavrada no tabelionato de notas e paga conforme a tabela de emolumentos do estado. Em operações com alienação fiduciária, a lei permite que o contrato particular tenha força de escritura pública, o que dispensa o tabelionato. Ainda falta a Yamaha confirmar se usa esse formato na compra com carta [CONFIRMAR com a Yamaha se o contrato tem força de escritura].
O registro no cartório de imóveis
O registro é o ato que coloca o seu nome na matrícula do imóvel. Sem ele, quem continua dono perante a lei é o vendedor. No mesmo ato, ou logo depois, é registrada a alienação fiduciária à administradora. O valor segue a tabela de emolumentos do estado e cresce com o valor do imóvel.
Por que o registro não pode esperar
Enquanto o registro não acontece, o imóvel continua no nome do vendedor, e uma dívida dele pode atingir o bem. Além disso, na compra com carta, o vendedor normalmente só recebe o crédito depois que o registro e a alienação estão feitos. Atrasar o pagamento das custas do cartório atrasa a compra inteira, e pode azedar a negociação com quem está vendendo.
“Quem só pensa no preço do imóvel esquece que a propriedade só muda de nome no cartório. E cartório cobra antes de registrar.”
Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha
Avaliação do imóvel e certidões
Antes de liberar o crédito, a administradora avalia o imóvel para confirmar que ele vale o que está sendo pago e que pode ficar alienado. Se essa avaliação tem custo para o consorciado e qual é o valor é regra da Yamaha [CONFIRMAR com a Yamaha a cobrança da avaliação].
Além disso, a compra pede um conjunto de certidões do imóvel e do vendedor, para mostrar que não há dívidas nem processos que ameacem a transferência. Muitas são gratuitas pela internet; algumas são pagas no cartório ou no tribunal. Certidões têm prazo de validade curto, então peça as definitivas só quando o imóvel estiver escolhido, para não pagar duas vezes pela mesma.
Certidões que costumam ser pedidas
- Matrícula atualizada com ônus reais: mostra o dono, as hipotecas e as penhoras.
- Certidão negativa de débitos de IPTU: confirma que o imposto está em dia.
- Certidões do vendedor: distribuidores cíveis, trabalhistas e de protesto.
- Declaração de quitação do condomínio: em apartamento, assinada pelo síndico.
- Lista oficial da Yamaha: [CONFIRMAR com a Yamaha quais certidões pede na compra].
O quadro dos custos fora da carta
As faixas abaixo são referências gerais do mercado, em percentual do valor do imóvel. O valor exato depende da cidade, do estado e do imóvel.
| Custo | Quem cobra | Referência | Quando é pago |
|---|---|---|---|
| ITBI | Prefeitura | Em muitas cidades, de 2% a 3% | Antes do registro |
| Escritura pública | Tabelionato de notas | Tabela do estado; pode ser dispensada | Na assinatura |
| Registro e alienação | Cartório de imóveis | Tabela do estado, conforme o valor | Depois da assinatura |
| Certidões | Cartórios, tribunais, prefeitura | Pequeno; muitas são gratuitas | Antes da análise |
| Avaliação do imóvel | Administradora | [CONFIRMAR com a Yamaha] | Antes da aprovação |
Somando ITBI, registro e uma eventual escritura, a conta costuma passar de 3% do valor do imóvel. Em cidades com alíquota maior e imóveis de valor alto, chega perto de 5%. É esse percentual que deve guiar a sua reserva.
Os custos que quase ninguém coloca na conta
Além dos custos da transferência, a compra tem despesas que aparecem nas semanas seguintes. Nenhuma é grande sozinha, mas juntas pesam.
Custos previsíveis
- IPTU proporcional do ano, se combinado com o vendedor.
- Condomínio do mês da entrega das chaves.
- Mudança, frete e montagem de móveis.
Custos que pegam de surpresa
- Pequenos reparos antes de morar ou alugar.
- Ligação de água, luz e gás em seu nome.
- Laudêmio, em imóveis em terreno de marinha.
Para quem compra para alugar
O investidor soma mais dois itens: o período sem inquilino, enquanto o imóvel é anunciado, e a comissão da imobiliária pela locação, quando houver. Um ou dois meses de reserva para esse intervalo evitam que a parcela do consórcio saia do seu bolso sem o aluguel para compensar.
Casa, terreno ou apartamento
Os custos de cartório e de imposto valem para qualquer tipo de imóvel. A casa pede atenção à regularidade da construção na matrícula; o terreno pede certidões específicas, explicadas em documentos do terreno para consórcio. Para quem pensa num lançamento, lembre que a carta não compra antes do habite-se, como mostra o guia de consórcio de imóvel na planta.
Como montar a reserva ao longo do plano
A reserva para os custos da compra é um dinheiro diferente da reserva para lance. Misturar as duas é um erro comum: quem oferta tudo o que tem no lance chega à contemplação sem dinheiro para o cartório.
Reserva para a compra ≈ valor da carta × percentual de custos da sua cidade
Um exemplo com números redondos
Para uma carta de R$ 300 mil numa cidade com ITBI de 3%, o imposto sozinho fica em R$ 9 mil. Somando registro e certidões, a reserva prudente passa de R$ 12 mil. Se você separar uma pequena quantia todo mês desde a adesão, esse valor fica pronto muito antes da contemplação.
Todo ano o crédito sobe com o INCC, e os custos da compra acompanham o valor do imóvel. Por isso a reserva também precisa crescer: revise o valor guardado sempre que a carta for corrigida, aplicando o mesmo percentual de custos sobre o novo crédito. Quem guarda um valor fixo desde a adesão pode chegar à contemplação alguns anos depois com uma reserva menor do que a compra pede.
Carta com folga como alternativa
Quem não consegue guardar essa reserva pode escolher um imóvel abaixo do valor da carta. Se a diferença pode ser usada para os custos da compra depende da regra da Yamaha [CONFIRMAR com a Yamaha o uso de crédito excedente para custos da compra]. Não conte com isso antes da confirmação.
Checklist da compra: o que reservar e conferir
Antes da contemplação
- Pesquise a alíquota do ITBI: no site da prefeitura da cidade onde quer comprar.
- Estime o registro: pela tabela de emolumentos do seu estado.
- Separe a reserva da compra: numa conta diferente da reserva de lance.
- Inclua os custos escondidos: mudança, ligações e, se for alugar, o período vago.
- Peça a lista de documentos à Tamy: para adiantar as certidões assim que escolher o imóvel.
Se o imóvel que você procura é uma casa pronta, o caminho completo, com simulação, está em consórcio para comprar casa.
Resumo para quem tem pressa
- ITBI, escritura, registro e certidões ficam fora da carta.
- Somados, costumam passar de 3% do valor do imóvel.
- A reserva da compra é separada da reserva de lance.
- Guardar um pouco por mês desde a adesão resolve a conta.
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Para conferir: as regras do consórcio estão na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba); o contrato com força de escritura na alienação fiduciária está na Lei 9.514/1997 (abre em nova aba); e a autorização da administradora pode ser consultada no Banco Central (abre em nova aba).
Perguntas frequentes sobre os custos da compra com consórcio
Quais custos ficam fora da carta de consórcio?
Principalmente o ITBI, a escritura, quando necessária, o registro no cartório de imóveis e as certidões. Mudança e pequenos reparos também saem do seu bolso.
Quanto custa o ITBI?
Depende do município. Em muitas cidades a alíquota fica entre 2% e 3% do valor do imóvel ou do valor de referência da prefeitura.
Preciso de escritura pública na compra com consórcio?
Em operações com alienação fiduciária, a lei permite contrato particular com força de escritura. Se a Yamaha usa esse formato está em confirmação.
Quanto devo reservar para os custos da compra?
Uma referência prudente é algo acima de 3% do valor do imóvel, chegando perto de 5% em cidades com alíquota maior.
Posso usar a reserva de lance para os custos?
Pode, mas o ideal é manter as duas separadas, para não chegar à contemplação sem dinheiro para o cartório.
