Alavancagem patrimonial com consórcio: como funciona e quais os riscos

Neste artigo

1. A resposta curta
2. Como a estratégia funciona
3. O risco do tempo
4. O risco do caixa
5. O risco de desistir
6. O risco do aluguel
7. Como montar com prudência
8. Perguntas antes de começar
9. Perguntas frequentes

Alavancagem patrimonial com consórcio: a resposta curta

Alavancar, no sentido usado no mercado imobiliário, é controlar mais patrimônio do que o dinheiro que você tem hoje permitiria comprar à vista. No financiamento, a alavanca são os juros do banco. No consórcio, a alavanca é o tempo: você paga aos poucos uma carta que, quando contemplada, compra o imóvel inteiro.

Os vídeos que vendem a ideia costumam mostrar o fim do caminho, com cinco ou seis imóveis alugados. Este artigo mostra o meio, que é onde as pessoas desistem. A ideia não é desencorajar, e sim deixar claro o que precisa estar certo para a estratégia aguentar dez ou quinze anos.

Como a estratégia de várias cartas funciona

A Yamaha não limita quantas cartas uma pessoa pode ter. O investidor costuma dividir o objetivo em várias cartas de valor médio, em vez de uma carta grande. Cada carta concorre sozinha, e cada contemplação vira um imóvel que pode ser alugado. O aluguel desse imóvel passa a ajudar nas parcelas das cartas que ainda não saíram.

O ciclo em quatro movimentos

• Entrar com várias cartas, em grupos e prazos escolhidos com critério.
• Ofertar lances quando fizer sentido, inclusive com o embutido de 25% da própria carta.
• Comprar um imóvel com cada crédito liberado e colocá-lo para alugar.
• Usar o aluguel líquido para aliviar as parcelas restantes, sem depender dele por inteiro.

A última frase é a que separa a estratégia saudável da arriscada. O aluguel ajuda, mas o plano precisa caber no seu orçamento mesmo sem ele por alguns meses. Quando vale dividir o objetivo em várias cartas, e quando uma só basta, é o tema do guia sobre várias cartas de consórcio.

O risco do tempo: contemplações em momentos diferentes

Ninguém escolhe quando vai ser contemplado. O sorteio é aleatório, e o lance depende dos lances dos outros participantes naquela assembleia. Com três cartas, o cenário pode ser bom, médio ou ruim, e todos os três são possíveis com as mesmas decisões.

A coluna da direita é a que deveria guiar a decisão. No cenário desfavorável, você passa anos pagando três parcelas sem nenhum imóvel alugado. Se o seu orçamento só aguenta o cenário favorável, a estratégia está grande demais para você hoje.

O lance encurta, mas não elimina a espera

O lance é a ferramenta que o investidor tem para antecipar a contemplação. O lance fixo de 30% e o embutido de 25% ajudam, mas competem com os lances dos outros. Uma estratégia boa define antes quanto você está disposto a ofertar em cada carta e não muda o plano a cada assembleia.

Grupos diferentes, riscos diferentes

Distribuir as cartas em grupos diferentes evita depender do comportamento de um único grupo. Grupos com prazos diferentes também espalham o peso das parcelas ao longo dos anos. A escolha de cada grupo é parte do plano, e não um detalhe.

O risco do caixa: as parcelas chegam antes do aluguel

A parcela começa no primeiro mês. O aluguel, só depois da contemplação, da compra, da escritura, do registro e de achar um inquilino. Entre a carta sair e o primeiro aluguel cair na conta podem passar alguns meses. Nesse intervalo, todas as parcelas continuam.

Folga mensal necessária = soma das parcelas − aluguel líquido garantido hoje (que, no começo, é zero)

Além disso, as parcelas sobem uma vez por ano pela correção do INCC, que acompanha o custo da construção. O aluguel também é reajustado, mas por outro índice e em outra data. Quem monta a estratégia com a parcela de hoje e o aluguel de hoje subestima o aperto dos primeiros anos.

A reserva é parte da estratégia

Uma reserva equivalente a alguns meses de todas as parcelas somadas é o que permite atravessar um período sem aluguel, uma vacância ou uma reforma no imóvel comprado. Sem ela, o primeiro imprevisto vira atraso, e quem está em atraso não concorre à contemplação.

O risco de desistir no meio

Quem desiste de uma carta antes da contemplação não perde tudo, mas também não recebe o que pagou de imediato. Pela regra geral, o dinheiro volta em um de dois momentos: se a cota for sorteada nas assembleias seguintes ou quando o grupo terminar, sempre com os descontos do contrato. A regra exata de devolução da Yamaha está [CONFIRMAR com a Yamaha].

Para a alavancagem, isso significa que entrar com cartas demais e cortar depois é a forma mais cara de ajustar o plano. É melhor começar menor e acrescentar cartas quando a primeira já estiver alugada. As alternativas antes de desistir estão no artigo sobre desistência do consórcio.

“Eu prefiro que o cliente comece com duas cartas e me peça a terceira daqui a dois anos do que comece com cinco e me ligue pedindo para cancelar duas. A segunda conversa é sempre mais cara para ele.”

Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha

O risco do aluguel: o imóvel não se paga sozinho

O aluguel bruto não é o que sobra. Antes de abater qualquer parcela, saem condomínio e IPTU nos meses vagos, manutenção, taxa da imobiliária, se houver, e o imposto de renda sobre o aluguel. Um imóvel que fica dois meses vazio por ano perde quase um sexto da receita do ano.

Para quem quer usar o consórcio como fonte de renda mais adiante, o guia do consórcio para renda de aluguel mostra como a Tamy dimensiona cartas, grupos e lances com esse objetivo.

Como montar a alavancagem com prudência

Uma estratégia de várias cartas não precisa ser agressiva para funcionar. O que dá resultado no longo prazo é a constância: pagar em dia, ofertar lances com critério e reinvestir o aluguel. Alguns princípios ajudam a manter o plano de pé.

Comece pelo orçamento, não pelo patrimônio desejado

Defina primeiro quanto cabe por mês com folga, e só depois quantas cartas isso permite. O caminho inverso, partir de quantos imóveis você quer ter, leva a planos bonitos no papel e frágeis na vida real.

Compare com as alternativas

O consórcio não é a única forma de formar patrimônio imobiliário. Para quem tem o dinheiro hoje e um prazo definido, aplicar e comprar à vista pode fazer mais sentido. A comparação está no artigo consórcio ou CDB, que mostra a conta com a inflação da construção.

Revise o plano uma vez por ano

Depois de cada correção anual, vale refazer a conta: parcelas novas, aluguéis novos, cartas contempladas e reserva disponível. É nesse momento que se decide acrescentar uma carta, segurar o plano ou usar o aluguel para antecipar parcelas.

O que fazer com o primeiro imóvel

A primeira contemplação é o teste da estratégia. O impulso é comprar o imóvel mais vistoso que a carta permite, mas o que sustenta o plano é o imóvel que aluga rápido e tem pouca manutenção. Um apartamento pequeno perto de universidade, hospital ou centro comercial costuma ajudar mais as próximas cartas do que uma casa grande num bairro de pouca procura. Os imóveis seguintes podem ser escolhidos com mais liberdade, quando a renda dos primeiros já estiver entrando.

Quando parar de acrescentar cartas

Toda estratégia de várias cartas precisa de um ponto final definido no começo. Sem ele, cada contemplação vira desculpa para uma carta nova, e o plano nunca chega à fase em que o aluguel sobra no seu bolso. Um bom marco é definir quanto de renda de aluguel você quer ter e em que idade, e calcular quantos imóveis isso exige. Quando o número de cartas ativas e de imóveis comprados chega lá, a fase seguinte é pagar o que falta e colher a renda, e não crescer mais.

Perguntas para responder antes de começar

Essas perguntas não têm resposta certa para todo mundo. Elas servem para que o plano seja do seu tamanho, e não do tamanho de um vídeo. A Tamy revisa o plano com você e mostra os três cenários com as suas cartas.

Ao assistir, o vídeo é carregado do YouTube. Veja a política de cookies.

Para conferir: as regras do consórcio, inclusive a devolução a quem sai do grupo, estão na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba); o índice da construção é publicado pelo FGV IBRE (abre em nova aba); e os números do setor estão na ABAC (abre em nova aba).

Perguntas frequentes sobre alavancagem com consórcio

O que é alavancagem patrimonial com consórcio?

É ter várias cartas de imóvel, comprar um imóvel a cada contemplação e usar o aluguel para ajudar a pagar as parcelas das cartas seguintes.

Alavancagem com consórcio dá lucro certo?

Não. O resultado depende do momento das contemplações, do aluguel, da vacância e do custo do plano, e nada disso é garantido.

Quantas cartas posso ter na Yamaha?

Nenhum limite de quantidade é imposto pela Yamaha. Quem limita é o seu orçamento, calculado sem o aluguel.

O que acontece se eu desistir de uma das cartas?

Pela regra geral, você recebe o que pagou, menos os descontos do contrato, quando a cota sair no sorteio ou quando o grupo encerrar.

Preciso usar lance em todas as cartas?

Não. O lance é uma ferramenta para antecipar; muitas estratégias definem lance só em parte das cartas.