Quanto gasto de aluguel em 10 anos (e quanto disso vira patrimônio)

Neste artigo

1. A resposta curta
2. A conta sem planilha
3. A tabela de 10 anos
4. E em 5, 15 ou 20 anos
5. De onde vem o reajuste
6. O que vira patrimônio
7. O que essa conta não diz
8. Próximo passo
9. Perguntas frequentes

Quanto gasto de aluguel em 10 anos: a resposta curta

Mais do que parece. O aluguel é uma despesa que se paga em pedaços pequenos e por isso quase ninguém vê o total. Quando os 120 pagamentos de uma década aparecem somados, o número costuma assustar, e é justamente esse número que ajuda a decidir com a cabeça fria.

Este artigo não vende nada. Ele mostra a conta, em três valores de aluguel e três cenários de reajuste, ensina a fazer a conta do seu caso e explica o que essa soma significa para quem pensa em ter o próprio imóvel algum dia.

A conta sem planilha

O aluguel é reajustado uma vez por ano, por um índice de inflação previsto no contrato. Por isso, cada ano custa um pouco mais que o anterior, e a soma de dez anos é maior que dez vezes o aluguel anual de hoje.

Gasto em 10 anos ≈ aluguel de hoje × fator (120 sem reajuste, 144 com 4% ao ano, 158 com 6% ao ano)

De onde vêm esses fatores

Cada fator é a soma dos doze aluguéis de cada ano, com o reajuste acumulado até aquele ano. Com 4%, o primeiro ano soma 12 aluguéis, o segundo 12,48, o terceiro quase 13, e assim por diante. No décimo ano, o aluguel já está cerca de 42% acima do valor de hoje. Somando os dez anos, o resultado fica perto de 144 aluguéis atuais.

Como fazer com o seu valor

Pegue o aluguel que você paga hoje e multiplique pelo fator do cenário que achar mais provável. Se o seu aluguel inclui condomínio e IPTU no mesmo boleto, separe: a conta deste artigo é só do aluguel. Condomínio e IPTU existem também para quem é dono, então não entram na comparação.

A tabela de 10 anos, em três valores de aluguel

A tabela mostra o total pago em dez anos para três valores de aluguel e três cenários de reajuste anual. É uma conta própria e ilustrativa: os índices reais variam a cada ano, para cima ou para baixo.

Repare na coluna do meio. Quem paga R$ 2.500 hoje, com reajustes moderados, vai entregar ao proprietário em dez anos algo perto de R$ 360 mil. Em muitas cidades, esse valor compra um imóvel parecido com o alugado.

O efeito do reajuste é maior do que parece

A diferença entre não reajustar e reajustar 6% ao ano é de mais de 30% no total. Isso acontece porque cada reajuste incide sobre o aluguel já reajustado. É o mesmo efeito dos juros compostos, só que trabalhando contra quem paga.

E em 5, 15 ou 20 anos?

Dez anos é um marco fácil de imaginar, mas quem aluga costuma alugar por mais tempo. A tabela abaixo usa um reajuste médio de 5% ao ano e mostra como a soma cresce com o tempo.

De dez para vinte anos, a soma fica mais de duas vezes e meia maior, porque os anos finais pagam os aluguéis mais altos. Quem paga R$ 2.500 hoje e continuar alugando por duas décadas, no cenário de 5%, terá pago perto de um milhão de reais.

Por que a conta começa pelo aluguel de hoje

Seria possível fazer a conta em valores corrigidos, descontando a inflação de cada ano. O resultado ficaria menor no papel, mas menos útil na prática. A soma nominal mostra o que de fato sai da sua conta bancária ao longo da década, boleto a boleto. E é essa soma que dá para comparar com outras formas de usar o mesmo dinheiro, como uma reserva, uma parcela ou um investimento.

E se eu mudar de casa no meio do caminho?

A conta continua valendo, só que com outro valor de partida. Quem muda para um imóvel maior, por causa de filhos ou de trabalho, costuma ver o aluguel subir de uma vez, além do reajuste. Nesse caso, faça a conta em duas partes: os anos no imóvel atual e os anos no próximo, cada uma com o seu valor.

De onde vem o reajuste do aluguel

O índice de reajuste é escolhido no contrato. Os mais usados são o IGP-M, calculado pela FGV, e o IPCA, calculado pelo IBGE. Os dois medem inflação, mas de formas diferentes, e já passaram por anos em que um subiu bem mais que o outro.

IGP-M e IPCA

O IGP-M é mais sensível ao dólar e aos preços no atacado, e por isso oscila mais. O IPCA mede o custo de vida das famílias e costuma ser mais estável. Nos últimos anos, muitos contratos novos passaram a usar o IPCA. Vale conferir o seu contrato para saber qual índice corrige o seu aluguel e em que mês. Se o índice do ano vier muito alto, a lei permite negociar, e muitos proprietários aceitam trocar o índice para manter um bom inquilino.

A renovação também pesa

Além do reajuste anual, a cada renovação o proprietário pode propor um novo valor, alinhado ao mercado. Em bairros que se valorizam, o salto na renovação costuma ser maior que o índice. Por isso, as tabelas acima podem estar abaixo da realidade em regiões muito procuradas.

“Ninguém precisa sair do aluguel amanhã. Mas todo mundo deveria saber o número dos próximos dez anos antes de decidir que ainda não é a hora.”

Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha

Quanto disso vira patrimônio

Do aluguel, nada. Ele paga o direito de morar e é uma despesa legítima, como a conta de luz. O ponto não é que alugar seja errado, e sim que o dinheiro do aluguel não volta para você em forma de bem.

A comparação que faz sentido

Quem quer que parte do que paga por mês vire patrimônio tem alguns caminhos: guardar para comprar à vista, financiar ou fazer consórcio. No financiamento, parte da prestação é juro. No consórcio, não há juros: a maior parte da parcela vai para o fundo que forma o crédito, e o custo é a taxa de administração. Cada caminho tem prós e contras, e nenhum serve para todo mundo.

O desafio da fase de transição

No consórcio, enquanto o crédito não sai, quem mora de aluguel continua pagando o aluguel e passa a pagar a parcela. Essa fase precisa ser planejada com cuidado. O tema é tratado no guia sobre como pagar aluguel e consórcio ao mesmo tempo, e os caminhos para quem quer evitar os juros do banco estão em como sair do aluguel sem financiamento.

O que essa conta não diz

A soma dos aluguéis é um número poderoso, mas não decide sozinha. Algumas coisas ficam de fora, e é honesto dizer quais.

• Ter imóvel próprio também tem custos: manutenção, IPTU, seguro e reformas ao longo do tempo.
• Alugar dá liberdade para mudar de cidade ou de bairro sem vender nada.
• O valor do imóvel comprado pode subir ou cair, conforme o mercado local.
• O dinheiro que não vai para o aluguel precisa ter outro destino, como a parcela ou uma reserva.

Mesmo assim, para quem pretende ficar na mesma cidade por muitos anos, a conta costuma ser o primeiro passo para olhar o assunto com mais calma e menos impulso. A conta também ajuda quem decidiu continuar alugando: saber o total da década permite negociar melhor a renovação e planejar a reserva com mais clareza.

Próximo passo, sem pressa

Se depois da conta você quiser ver como seria trocar o aluguel por uma parcela que vira imóvel, a página de quem cansei de pagar aluguel mostra o caminho com o consórcio.

Ao assistir, o vídeo é carregado do YouTube. Veja a política de cookies.

Para conferir: o IGP-M é calculado pelo FGV IBRE (abre em nova aba); o IPCA, pelo IBGE (abre em nova aba); e as regras do reajuste e da renovação estão na Lei do Inquilinato (abre em nova aba).

Perguntas frequentes sobre o gasto com aluguel em 10 anos

Quanto gasto de aluguel em 10 anos?

Entre 120 e 158 vezes o aluguel de hoje, conforme o reajuste anual. Com 4% ao ano, perto de 144 vezes.

Como calcular o total do aluguel com reajuste?

Some os doze aluguéis de cada ano, aplicando o reajuste acumulado, ou multiplique o aluguel de hoje pelo fator do cenário: 120, 144 ou 158.

Condomínio e IPTU entram na conta?

Não. Eles existem também para quem é dono do imóvel, então a comparação considera só o aluguel.

Qual índice reajusta o aluguel?

O que estiver no contrato. Os mais comuns são o IGP-M, da FGV, e o IPCA, do IBGE.

Sair do aluguel sempre compensa?

Não necessariamente. Depende do tempo que você pretende ficar na cidade, da sua reserva e de como a parcela cabe no orçamento junto com o aluguel.