Uso da carta · Antes de escolher o imóvel
O que posso comprar com consórcio de imóvel: usado, novo, na planta ou em outra cidade
Com a carta de consórcio de imóvel Yamaha você pode comprar casa ou apartamento, novo ou usado, imóvel comercial e terreno, construir, reformar e quitar um financiamento no seu nome. O imóvel pode ficar em outra cidade ou em outro estado. O que não entra é o imóvel na planta, porque sem habite-se ele não pode ficar alienado à administradora. Em todos os casos, o imóvel passa por avaliação e por análise de documentos antes do crédito sair.
Por Tamy de AlmeidaRepresentante autorizada do Consórcio Yamaha Publicado em [PREENCHER] Atualizado em [PREENCHER] 9 min de leitura
Neste artigo
O que posso comprar com consórcio de imóvel: a resposta curta
A carta de crédito imobiliário é mais flexível do que muita gente imagina. Ela não está presa a um imóvel escolhido na adesão: você só escolhe o imóvel quando for contemplado, e pode mudar de ideia quantas vezes quiser até lá. O que existe é uma lista de finalidades aceitas e uma condição que vale para quase todas: o bem precisa servir de garantia do saldo que você ainda vai pagar.
Essa condição explica tanto o que entra quanto o que fica de fora. Ao longo do texto, cada tipo de imóvel aparece com o que a administradora costuma olhar e com o ponto que mais trava a liberação.
Tipo por tipo: o que a carta compra
A tabela reúne as finalidades mais procuradas. A coluna da direita é a que mais importa na prática, porque é ali que o processo costuma atrasar.
| Finalidade | Aceita? | O que é conferido | Onde costuma travar |
|---|---|---|---|
| Casa ou apartamento usado | Sim | Matrícula, avaliação, certidões do vendedor | Construção a mais que não está na matrícula |
| Imóvel novo, já com habite-se | Sim | Habite-se, matrícula individual, avaliação | Matrícula individual ainda não aberta |
| Imóvel comercial | Sim | Matrícula, avaliação, uso permitido | Galpão e compra no CNPJ [CONFIRMAR] |
| Terreno | Sim | Loteamento regular, matrícula, certidões | Lote sem registro ou em área irregular |
| Construção e reforma | Sim | Projeto, alvará, cronograma da obra | Obra iniciada sem documentos |
| Quitação de financiamento | Sim | Contrato, saldo devedor, imóvel no seu nome | Quitação só parcial do saldo |
| Imóvel na planta | Não | Sem habite-se não há garantia | Só com outro imóvel em garantia |
Usado ou novo faz diferença?
Para a carta, não. O que muda é o tipo de documento. No usado, a atenção vai para o histórico do imóvel e para as certidões de quem vende. No novo, recém-entregue, o ponto é se a matrícula daquela unidade já existe no cartório de registro de imóveis. Prédio entregue há pouco tempo às vezes ainda não separou as matrículas, e a compra espera.
Casa com puxadinho
É o caso mais comum de atraso em casa usada. Se a casa tem cômodos construídos depois e não averbados na matrícula, a área real é maior que a registrada. A avaliação considera o que está regular, e a diferença pode exigir regularização antes da compra. No guia do consórcio de casa há um checklist específico para esse tipo de imóvel.
Posso comprar imóvel em outra cidade ou em outro estado com consórcio?
Pode. A carta não está ligada à cidade onde você mora nem à cidade onde assinou o contrato. Quem mora em São Paulo e quer um apartamento em Curitiba, ou quem vive no interior e quer uma sala na capital, usa a mesma carta. O atendimento da Tamy é online e cobre todos os estados, com o mesmo processo em qualquer cidade.
O que muda na prática
- A avaliação é feita por profissional na cidade do imóvel, e não na sua.
- A escritura e o registro acontecem no cartório da cidade do imóvel.
- O ITBI é o do município onde o imóvel está, com a alíquota de lá.
- Se você não puder ir à assinatura, uma procuração resolve, inclusive para quem mora fora do país.
O maior cuidado não é jurídico, é prático: comprar sem ver de perto. Vale visitar o imóvel ou contar com alguém de confiança na cidade, porque a avaliação diz o valor, mas não diz se a rua alaga ou se o vizinho faz barulho.
Imóvel na planta: o motivo de ficar de fora
No consórcio, o bem comprado serve de garantia: a administradora mantém a propriedade fiduciária dele enquanto houver saldo a pagar. É a mesma lógica do financiamento: o bem garante a dívida. Um apartamento na planta ainda não existe como imóvel pronto, não tem habite-se e, muitas vezes, não tem matrícula individual. Sem isso, não há o que alienar.
A alternativa existe, mas é para poucos: oferecer outro imóvel já quitado como garantia. Quem tem esse imóvel pode usar a carta para pagar a construtora. O passo a passo e os limites dessa saída estão no artigo sobre consórcio de imóvel na planta.
A avaliação define quanto do crédito você usa
Todo imóvel comprado com a carta passa por avaliação. Ela serve para confirmar que o bem vale o suficiente para garantir o saldo. Quando o valor avaliado é menor que o preço combinado com o vendedor, a diferença pode ter de sair do seu bolso. Se o crédito liberado fica limitado ao valor de avaliação no plano Yamaha é um ponto [CONFIRMAR com a Yamaha].
Quando o imóvel vale mais que a carta
Também acontece o contrário: você encontra o imóvel certo, e ele custa mais que o crédito. O crédito cobre o valor da carta; o que passar disso vem de recurso próprio ou de uma segunda carta. As formas de fechar essa conta estão explicadas no texto sobre o imóvel mais caro que a carta de consórcio.
Quando o imóvel vale menos que a carta
Se o imóvel custa menos que o crédito, o que fazer com a sobra depende do plano. Em alguns casos ela pode ser usada para custos ligados à compra, em outros é devolvida ou abatida do saldo. A regra da Yamaha para o crédito que sobra está [CONFIRMAR com a Yamaha].
“A pergunta que eu mais ouço é se pode comprar em outro estado. Pode. A que eu gostaria de ouvir mais é se o imóvel tem a documentação em ordem, porque é ela que decide quanto tempo a compra vai levar.”
Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha
Casos que ainda dependem de confirmação da Yamaha
Alguns tipos de imóvel aparecem muito nas perguntas, mas a regra ainda está em confirmação com a administradora. Em vez de chutar, o site marca esses casos e a Tamy responde com a regra oficial antes de você escolher o imóvel.
Confirmados
- Casa e apartamento, novos ou usados.
- Imóvel comercial, como sala e loja.
- Terreno em loteamento regular.
- Construção, reforma e quitação de financiamento.
Em confirmação
- Imóvel rural e chácara [CONFIRMAR].
- Imóvel de leilão [CONFIRMAR].
- Galpão e casa de praia [CONFIRMAR].
- Compra no nome de uma empresa [CONFIRMAR].
Construção, reforma e quitação: a carta não compra só imóvel pronto
A pergunta do título costuma ser feita por quem pensa em comprar, mas a carta também paga obra. Na construção e na reforma, o crédito sai em etapas, conforme o cronograma físico-financeiro, que é o plano da obra dividido em fases com o valor de cada uma. Na quitação, a carta paga o saldo de um financiamento que já está no seu nome, e o imóvel passa a ficar alienado à administradora no lugar do banco. São três usos com documentos diferentes, mas todos partem da mesma regra: o imóvel serve de garantia do saldo.
Um imóvel só ou mais de um?
Cada carta é usada, em regra, numa operação. Quem quer dois imóveis costuma ter duas cartas, o que a Yamaha permite, já que não há limite de cartas por pessoa. Se uma única carta pode ser dividida entre dois imóveis menores, ou entre terreno e obra, é uma regra [CONFIRMAR com a Yamaha]. Na dúvida, planeje uma carta por objetivo: fica mais simples para a avaliação e para a sua organização.
Como escolher o imóvel antes de ser contemplado
Como a escolha só acontece na contemplação, muita gente deixa a pesquisa para depois. É um erro de tempo: o crédito sai, e a pressa leva a aceitar o primeiro imóvel que aparece. O melhor uso do período de espera é olhar o mercado com calma.
- Defina a faixa de preço pela carta, sem contar com sobra.
- Separe os custos de compra, como ITBI e registro, que ficam fora do crédito.
- Visite imóveis com a lista de documentos na mão.
- Prefira vendedores que já tenham a matrícula atualizada.
Quando a contemplação chegar, o caminho até a escritura fica mais curto. A sequência de passos depois desse momento está no artigo contemplei, e agora.
Uma dica prática: monte uma lista curta de três ou quatro imóveis possíveis, em vez de um só. Se o primeiro tiver um problema de documento, o segundo já está pesquisado, e a compra não volta à estaca zero.
Checklist do imóvel antes de fechar
Confira antes de assinar com o vendedor
- Matrícula atualizada: o imóvel está no nome de quem vende e sem ônus.
- Área regular: o que foi construído está averbado.
- Habite-se: para imóvel novo, já emitido.
- Certidões do vendedor: sem ações que ameacem a venda.
- Finalidade: o tipo de imóvel está na lista aceita pela Yamaha.
Se algum item falhar, não é motivo para desistir do imóvel, mas é motivo para resolver antes de assinar. Mande os dados à Tamy, que confere com a administradora se o imóvel é aceito.
Resumo para quem tem pressa
- A carta compra casa, apartamento, imóvel comercial e terreno, além de obra, reforma e quitação.
- O imóvel pode estar em outra cidade ou outro estado.
- Imóvel na planta não entra, salvo com outro imóvel em garantia.
- Todo imóvel passa por avaliação e análise de documentos.
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Para conferir: as regras do consórcio estão na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba); a alienação fiduciária de imóvel está na Lei 9.514/1997 (abre em nova aba); e as normas do sistema estão no Banco Central (abre em nova aba).
Perguntas frequentes sobre o que comprar com a carta
Posso comprar imóvel em outro estado com consórcio?
Pode. A carta vale em todo o Brasil; a avaliação, a escritura e o ITBI seguem a cidade onde o imóvel está.
Dá para comprar imóvel usado com a carta?
Dá. O imóvel usado passa por avaliação e pela análise da matrícula e das certidões do vendedor.
Por que não posso comprar na planta?
Porque, sem habite-se, ainda não existe um imóvel pronto para servir de garantia. A saída é oferecer outro imóvel, já quitado, nesse papel.
Preciso escolher o imóvel quando entro no grupo?
Não. A escolha é feita quando a cota é contemplada, e até lá você pode mudar de ideia.
Posso usar a carta para terreno e depois para construir?
Terreno e construção são finalidades aceitas. Usar a mesma carta para os dois ainda depende de confirmação da Yamaha.
