Uso da carta · Quem sonha com o apartamento novo
Consórcio de imóvel na planta: por que a carta não compra e qual é a alternativa
No consórcio de imóvel na planta, a resposta da Yamaha é não: a carta não compra um apartamento que ainda não foi construído. O motivo é jurídico. Sem habite-se, o imóvel não tem matrícula individual pronta e não pode ser alienado à administradora, que é a forma de proteger o crédito do grupo. A alternativa é oferecer outro imóvel quitado como garantia da operação, ou usar a carta num imóvel pronto.
Por Tamy de AlmeidaRepresentante autorizada do Consórcio Yamaha Publicado em [PREENCHER] Atualizado em [PREENCHER] 9 min de leitura
Neste artigo
Consórcio de imóvel na planta: a resposta curta
Muita gente chega ao consórcio com um lançamento já escolhido: viu o estande, gostou da planta, fez as contas da entrada com a construtora. A pergunta seguinte é natural, e a resposta direta evita meses de frustração. Com a carta de crédito da Yamaha, o imóvel na planta não pode ser o bem comprado.
Isso não quer dizer que o consórcio e o apartamento novo sejam incompatíveis. Quer dizer que o caminho é outro. Este artigo explica o porquê, em linguagem simples, e mostra as alternativas que funcionam.
Por que a carta de consórcio não compra imóvel na planta
Quando você usa a carta, o dinheiro vem do caixa do grupo, abastecido todo mês pelas parcelas dos participantes. Você recebe o crédito antes de terminar de pagar o plano. Para proteger os outros participantes, o imóvel comprado fica vinculado à administradora até a última parcela.
Esse vínculo precisa de um imóvel que exista no cartório, com matrícula própria. Um apartamento na planta é, por enquanto, uma fração de terreno e uma promessa de unidade. Não há o que vincular com segurança, e a operação não fecha.
Não é falta de vontade da administradora
A regra existe para que o crédito do grupo esteja sempre apoiado num bem real. Se a construtora atrasar, mudar o projeto ou parar a obra, o grupo não pode ficar com um crédito pago sem nada por trás. É a mesma lógica que faz a carta de construção sair por etapas.
Alienação fiduciária e habite-se, explicados
A alienação fiduciária é o mecanismo previsto em lei em que o imóvel fica em nome da credora como forma de proteção até a dívida terminar. Você mora, aluga ou usa o imóvel normalmente; a propriedade plena volta para você quando o plano é quitado.
O papel do habite-se
O habite-se é a certidão municipal que reconhece a obra como concluída e apta para uso. Depois dele, a incorporadora averba a construção e cada unidade passa a ter matrícula individual. Só então o apartamento existe como imóvel independente e pode receber a alienação.
Entre o habite-se e a matrícula individual ainda passam algumas semanas, às vezes meses, porque a incorporadora precisa levar a documentação ao cartório de imóveis. Por isso a data de entrega das chaves e a data em que o apartamento pode ser comprado com a carta nem sempre coincidem. Pergunte à construtora as duas datas, e não só a primeira.
Imóvel na planta → obra concluída → habite-se → matrícula da unidade → pode ser alienado
E a promessa de compra e venda?
O contrato com a construtora durante a obra costuma ser uma promessa de compra e venda. Ele dá a você o direito de receber a unidade no futuro, mas não transfere um imóvel registrado. É um bom documento para o comprador, só que não serve para a operação com a carta.
Planta, imóvel pronto e outro imóvel em garantia
A tabela compara os três cenários pelo que decide a operação: existe matrícula? O que fica alienado? Quando a carta pode ser usada?
| Cenário | Matrícula da unidade | O que fica alienado | A carta pode ser usada? |
|---|---|---|---|
| Apartamento na planta, sem outra garantia | Ainda não existe | Nada | Não |
| Apartamento na planta com outro imóvel em garantia | Ainda não existe | O outro imóvel, quitado | Sim, conforme análise da Yamaha |
| Apartamento pronto, com habite-se | Existe | O próprio apartamento | Sim |
| Apartamento recém-entregue pela construtora | Existe depois da averbação | O próprio apartamento | Sim, depois da matrícula |
O que essa tabela mostra é que o problema nunca é o prédio ser novo. O problema é o prédio ainda não existir no cartório. Um apartamento entregue há um mês, com matrícula aberta, é tão elegível quanto um usado de vinte anos.
A alternativa: outro imóvel como garantia
A saída aceita pela Yamaha é oferecer um segundo imóvel, já quitado e no seu nome, para ficar alienado no lugar do apartamento que ainda não existe. A carta é liberada para a compra, e o vínculo de proteção fica sobre esse outro bem até o fim do plano.
O que o imóvel oferecido precisa ter, em regra
- Estar quitado: sem financiamento nem outra alienação.
- Estar no seu nome: matrícula atualizada com você como proprietário.
- Ter valor suficiente: conforme a avaliação feita para a operação.
- Estar regular: sem pendência na matrícula e com a documentação em dia.
- Critérios finais da Yamaha: [CONFIRMAR com a Yamaha a avaliação mínima e os documentos do imóvel em garantia].
Para quem essa alternativa funciona
Funciona bem para quem já tem um imóvel quitado, como um apartamento de família ou uma sala alugada, e quer comprar um lançamento sem vender o que já tem. Não funciona para quem está comprando o primeiro imóvel, porque não há o que oferecer.
Depois da entrega da obra
Quando o apartamento novo recebe o habite-se e a matrícula, pode surgir o interesse de trocar a garantia, liberando o primeiro imóvel. A Yamaha ainda vai dizer se essa troca é aceita [CONFIRMAR com a Yamaha a substituição de garantia depois da entrega].
“Quem tem um imóvel quitado tem uma porta aberta para o lançamento. Quem não tem, começa pelo imóvel pronto e deixa o novo para a próxima carta.”
Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha
Outros caminhos para quem quer o apartamento novo
Sem um imóvel para oferecer, ainda há como juntar consórcio e imóvel novo, com um pouco de planejamento de calendário.
Caminhos que funcionam
- Comprar uma unidade pronta, recém-entregue, já com matrícula.
- Concorrer nas assembleias e usar a carta quando o prédio tiver habite-se.
- Comprar um imóvel pronto agora e deixar o lançamento para depois.
Caminhos que não funcionam
- Pagar a entrada da construtora com a carta durante a obra.
- Usar a promessa de compra como se fosse matrícula.
- Assinar com a construtora contando com uma data de contemplação.
O calendário da obra e o calendário do grupo
Um lançamento leva, em média, de dois a quatro anos para ser entregue. Nesse período você participa das assembleias. Se for contemplado antes da entrega, a carta fica disponível e espera a matrícula, conforme as regras de prazo do contrato. Ninguém sabe em qual assembleia a contemplação vai acontecer, por isso o plano tem que funcionar nas duas hipóteses: antes ou depois das chaves.
Quem pensa em apartamento pronto, novo ou usado, encontra o caminho completo, com simulação, na página de consórcio de apartamento.
Para quem investe: planta ou pronto?
Para o investidor, a compra na planta atrai pelo preço de lançamento e pela valorização até a entrega. O imóvel pronto atrai pela renda imediata, porque pode ser alugado no mês seguinte à compra.
Outro ponto pesa na conta: durante a obra, o contrato com a construtora costuma ser corrigido por um índice da construção, e o saldo das chaves sobe até a entrega. Com consórcio, o pronto costuma ser o caminho mais simples. A carta vira imóvel e o imóvel vira aluguel, que ajuda a pagar as parcelas restantes. Na planta, mesmo com outro imóvel em garantia, o investidor paga o plano por anos sem receber aluguel do bem comprado.
Terreno e construção própria
Há ainda um terceiro caminho, que muita gente esquece: comprar o terreno e construir com a carta. A obra é liberada por etapas, e o imóvel nasce no seu nome. Os papéis do lote estão em documentos do terreno para consórcio, e a combinação das duas compras é explicada em consórcio terreno e construção.
Cuidados antes de assinar com a construtora
Se você já está negociando um lançamento, não assine contando com a carta para pagar a entrada ou as parcelas da obra. Faça primeiro a conta do que você consegue pagar com recurso próprio até as chaves.
- Confira se a incorporação está registrada no cartório de imóveis.
- Leia o prazo de entrega e a tolerância de atraso do contrato.
- Pergunte à construtora quando a matrícula individual deve ser aberta.
- Peça a forma de pagamento do saldo das chaves por escrito.
- Fale com a Tamy antes de assinar, para alinhar o plano do consórcio ao calendário da obra.
Quem já assinou com a construtora
Se a promessa de compra já foi assinada e você contava com a carta, o primeiro passo é separar o que vence durante a obra do que vence na entrega das chaves. As parcelas da obra precisam de recurso próprio. O saldo das chaves, que costuma ser a maior parte do preço, é pago quando o apartamento já tem matrícula, e nesse momento a carta contemplada pode entrar como forma de pagamento, desde que a construtora aceite receber dessa forma e a análise da Yamaha aprove o imóvel. Converse com a construtora sobre isso logo, e não na véspera da entrega.
Resumo para quem tem pressa
- A carta da Yamaha não compra imóvel na planta sem outra garantia.
- O motivo: sem habite-se e matrícula, o imóvel não pode ser alienado.
- A alternativa: oferecer outro imóvel quitado e no seu nome.
- Sem esse imóvel, use a carta num imóvel pronto, novo ou usado.
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Para conferir: as regras do consórcio estão na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba); a alienação fiduciária de imóveis está na Lei 9.514/1997 (abre em nova aba); e a autorização da administradora pode ser consultada no Banco Central (abre em nova aba).
Perguntas frequentes sobre consórcio e imóvel na planta
Posso usar o consórcio para comprar apartamento na planta?
Na Yamaha, não, a menos que você ofereça outro imóvel quitado como garantia. Sem habite-se, o apartamento não pode ser alienado à administradora.
Por que o habite-se é necessário?
Porque ele permite averbar a construção e abrir a matrícula individual da unidade. Só com matrícula o imóvel pode ficar alienado até o fim do plano.
Que imóvel posso oferecer como garantia?
Em regra, um imóvel quitado, regular e no seu nome, com valor suficiente na avaliação. Os critérios finais são da Yamaha.
Posso usar a carta depois que o prédio for entregue?
Sim. Com habite-se e matrícula individual, o apartamento novo pode ser comprado com a carta como qualquer imóvel pronto.
Posso pagar a entrada da construtora com a carta?
Não. Durante a obra não há matrícula da unidade, e a carta não pode ser usada para a entrada nem para as parcelas da construtora.
