Uso da carta · Quem achou o imóvel
Imóvel mais caro que a carta de consórcio: como completar a diferença
Quando o imóvel é mais caro que a carta de consórcio, a compra continua possível: a diferença é paga com recurso próprio, direto ao vendedor, ao lado do crédito. Outras saídas são somar uma segunda carta, pedir aumento de crédito dentro das regras do plano ou negociar o preço. O que não funciona é tratar a diferença como se a carta pudesse crescer na hora: o valor contemplado é o limite da administradora, e tudo acima dele sai de outra fonte.
Por Tamy de AlmeidaRepresentante autorizada do Consórcio Yamaha Publicado em [PREENCHER] Atualizado em [PREENCHER] 9 min de leitura
Neste artigo
Imóvel mais caro que a carta de consórcio: a resposta curta
A situação é mais comum do que parece. A contemplação chega, você começa a visitar imóveis e o que mais agrada custa um pouco acima do crédito. Às vezes a diferença é pequena; às vezes é de dezenas de milhares de reais. Em nenhum dos casos a contemplação se perde por isso.
A carta paga até o valor dela. O restante precisa vir de outra fonte, e a pergunta passa a ser qual fonte você tem disponível e quando. Este artigo mostra as opções, na ordem em que costumam ser mais simples.
Como funciona a compra com a carta e a diferença
Na compra com carta, a administradora paga o vendedor com o crédito contemplado, depois de aprovar o imóvel e a documentação. Quando o preço é maior, você paga a diferença ao vendedor por conta própria, normalmente antes ou no ato da escritura, conforme o que for combinado no contrato de compra.
Preço do imóvel = crédito da carta + diferença paga por você
O imóvel inteiro fica vinculado ao plano
Mesmo que você tenha pago parte do preço com recurso próprio, o imóvel todo fica vinculado à Yamaha por alienação até a última parcela. Para quem compra, isso não muda nada no dia a dia; o imóvel é seu para morar ou alugar. A diferença paga por você simplesmente aumenta a parte do bem que já é sua de fato.
Há um efeito positivo nisso para quem investe: quanto maior a parte paga com recurso próprio, menor a fatia do imóvel que ainda depende das parcelas do plano. Se um dia você quiser vender o imóvel antes de quitar o consórcio, a parte que já é sua pesa a favor na negociação, sempre seguindo as regras de transferência da administradora.
A avaliação define o teto
A administradora avalia o imóvel antes de aprovar a compra. Se a avaliação ficar abaixo do preço pedido, o crédito liberado segue a regra da Yamaha para esse caso [CONFIRMAR com a Yamaha como a avaliação limita o crédito liberado]. Por isso, num imóvel com preço muito acima do mercado, a diferença pode ser maior do que você imaginava.
As formas de completar a diferença
Há quatro caminhos, e eles podem ser combinados. A tabela compara pelo que mais importa na hora: de onde vem o dinheiro e quanto tempo leva.
| Caminho | De onde vem o dinheiro | Quando fica disponível | Situação na Yamaha |
|---|---|---|---|
| Recurso próprio | Reserva, venda de outro bem | Na hora da compra | Aceito, pago direto ao vendedor |
| Segunda carta contemplada | Outra cota sua | Só depois da contemplação dela | Depende da regra e da análise do imóvel |
| Aumento de crédito | A própria cota, com parcela maior | Conforme o momento do pedido | Até 30%, pelas regras do plano |
| FGTS para complementar | Conta do FGTS do comprador | Depois da análise da Caixa | [CONFIRMAR com a Yamaha] |
Repare que só o recurso próprio está sempre disponível na hora. Os outros três dependem de algo que ainda vai acontecer: uma contemplação, uma análise ou um pedido. Quem já está negociando com o vendedor precisa saber disso antes de assinar qualquer sinal.
Recurso próprio: o caminho mais direto
Pagar a diferença com dinheiro guardado é o caminho mais simples e mais rápido. Não depende de aprovação adicional, e o vendedor recebe as duas partes no mesmo processo.
De onde costuma vir esse dinheiro
- A reserva que você manteve para lance e não precisou usar inteira.
- A venda de um carro, de um terreno ou de outro imóvel.
- Uma ajuda da família, formalizada por escrito.
- O saldo de aplicações que você tinha separado para a compra.
Cuidado com o caixa dos custos da compra
Antes de usar toda a reserva na diferença, lembre que a compra tem outras despesas fora da carta. Gastar tudo no preço e ficar sem dinheiro para o cartório trava a transferência. A lista do que reservar está em custos para comprar imóvel com consórcio.
“A diferença do preço quase nunca é o problema. O problema é descobrir no cartório que a reserva foi toda para o vendedor.”
Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha
Segunda carta e aumento de crédito
Quem tem mais de uma cota pode pensar em somar duas cartas contempladas para o mesmo imóvel. É uma saída comum entre investidores, mas não é automática: o uso conjunto das duas precisa ser aceito pela Yamaha na análise do imóvel. E a segunda carta precisa já estar contemplada, o que ninguém controla.
O aumento de crédito
A Yamaha permite aumentar o crédito da cota em até 30%, pelas regras do plano. A parcela sobe na mesma proporção. Em que momento o pedido pode ser feito, antes ou depois da contemplação, é regra do contrato [PREENCHER com a Tamy: momento do pedido de aumento de crédito]. Quem já sabe que mira um imóvel mais caro deve conversar sobre o aumento cedo, e não com o vendedor esperando.
E o FGTS?
O FGTS pode ser usado no lance e nas parcelas nos grupos Yamaha. Usá-lo para completar a diferença entre a carta e o preço é outra operação, que segue as regras do fundo e da administradora e ainda está em confirmação. Se o seu plano conta com o FGTS para isso, confirme com a Tamy antes de negociar.
O que não é permitido
Algumas saídas parecem lógicas, mas não funcionam com a carta. Saber disso antes evita negociações que não fecham.
Pode
- Pagar a diferença ao vendedor com recurso próprio.
- Pedir aumento de crédito dentro do limite do plano.
- Negociar o preço até caber na carta e na reserva.
Não pode
- Usar a carta num imóvel na planta, sem habite-se.
- Comprar um imóvel acima do que a avaliação aprova sem cobrir a diferença.
- Pedir que a carta cubra o preço inteiro acima do valor contemplado.
E financiar a diferença no banco?
Juntar carta de consórcio e financiamento bancário no mesmo imóvel esbarra num ponto prático: os dois credores querem o imóvel como garantia, e ele só pode ficar alienado a um de cada vez. Se existe alguma forma de combinar as duas operações na Yamaha ainda não tem resposta da Yamaha [CONFIRMAR com a Yamaha a combinação de carta e financiamento no mesmo imóvel]. Até a resposta, trate a diferença como recurso próprio.
E um empréstimo pessoal?
Tecnicamente, o dinheiro de um empréstimo pessoal vira recurso próprio na sua conta. Mas os juros desse tipo de crédito costumam ser altos, e a parcela dele se soma à do consórcio no mesmo mês. Antes de seguir por esse caminho, compare com as outras saídas: negociar o preço ou escolher outro imóvel quase sempre sai mais barato do que pagar juros altos sobre a diferença.
E se o imóvel for um lançamento?
Se o imóvel mais caro é um apartamento na planta, a diferença de preço é o menor dos problemas: sem habite-se, a carta não compra. A explicação e a alternativa estão em consórcio para comprar apartamento na planta.
Negociar o preço com a carta na mão
Uma carta contemplada é, para o vendedor, um pagamento praticamente à vista. Ele recebe o crédito da administradora depois do registro, sem depender de aprovação bancária do comprador. Isso costuma ser um bom argumento para pedir desconto.
Como apresentar a proposta
Mostre que a carta já está contemplada e explique as etapas até o pagamento: análise do imóvel, documentação, escritura ou contrato e registro. O vendedor que entende o processo aceita melhor o prazo e, muitas vezes, aceita um preço menor em troca da segurança de receber o valor inteiro.
Quando vale procurar outro imóvel
Se a diferença for grande e você não tiver recurso próprio, às vezes o melhor caminho é outro imóvel, do mesmo padrão, em outra rua ou outro bairro. A contemplação não tem prazo tão curto que obrigue a fechar o primeiro que aparece, conforme as regras de uso do crédito do contrato.
Como não chegar a essa situação
A diferença entre carta e preço quase sempre nasce na adesão, quando a carta é escolhida pelo preço de hoje ou pela parcela. Três cuidados reduzem esse risco.
Três cuidados na hora de escolher a carta
- Pesquise o preço do imóvel que você quer: e escolha a carta pelo alto da faixa.
- Considere o lance embutido: o que for usado no lance sai do crédito da compra.
- Mantenha uma reserva viva: para lance, para custos da compra e para uma eventual diferença.
Se o imóvel que você quer é um apartamento pronto, o caminho completo, com simulação e documentos, está na página de consórcio para comprar apartamento.
Resumo para quem tem pressa
- A carta paga até o valor dela; a diferença é paga por você ao vendedor.
- Recurso próprio é o caminho mais rápido; os outros dependem de análise.
- Aumento de crédito de até 30%, pelas regras do plano.
- Imóvel na planta não entra, com ou sem diferença de preço.
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Para conferir: as regras do consórcio estão na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba); a alienação fiduciária de imóveis está na Lei 9.514/1997 (abre em nova aba); e a autorização da administradora pode ser consultada no Banco Central (abre em nova aba).
Perguntas frequentes sobre imóvel mais caro que a carta
Posso comprar um imóvel mais caro que a minha carta de consórcio?
Sim. A carta paga até o valor dela, e a diferença é paga por você ao vendedor, com recurso próprio ou outra fonte aceita.
Posso juntar duas cartas para o mesmo imóvel?
Só se a Yamaha aceitar o uso conjunto na análise, e a segunda carta precisa já estar contemplada.
Dá para aumentar o crédito da carta?
A Yamaha aceita aumento de até 30% da carta, pelas regras do plano; o valor mensal cresce junto.
Posso usar o FGTS para completar a diferença?
A Yamaha ainda vai confirmar essa operação. No lance e nas parcelas, o FGTS já pode ser usado.
O imóvel inteiro fica alienado mesmo se eu pagar parte?
Sim. A alienação vale para o imóvel inteiro até a quitação do consórcio, mesmo com parte do preço paga por você.
