Contemplação e lances · Antes de usar o próprio crédito como lance
Lance embutido é ruim? Os casos em que ele atrapalha
O lance embutido não é ruim nem bom por natureza: é ruim quando a carta foi escolhida pelo valor exato do imóvel, porque usar até 25% do crédito como lance deixa a carta curta e obriga você a completar a diferença do próprio bolso. É útil quando a carta foi dimensionada já contando com o desconto, quando você não tem dinheiro guardado e quando o imóvel ainda não está escolhido. Antes de ofertar, faça a conta do crédito líquido contra o preço do imóvel e os custos da compra.
Por Tamy de AlmeidaRepresentante autorizada do Consórcio Yamaha Publicado em [PREENCHER] Atualizado em [PREENCHER] 9 min de leitura
Neste artigo
Lance embutido é ruim? A resposta curta
A fama de vilão do lance embutido vem de uma cena que se repete: a pessoa é contemplada, comemora, vai ao imóvel que escolheu e descobre que o crédito que sobrou não paga a compra. A culpa não é do embutido em si, e sim de uma decisão tomada lá atrás, no dia em que a carta foi escolhida sem considerar que parte dela poderia virar lance.
Este artigo não repete a explicação de como o embutido funciona, que está no guia sobre lance embutido ligado nos artigos relacionados. O objetivo aqui é mostrar casos concretos, com números redondos de referência, para que você reconheça antes de ofertar se está no grupo de pessoas para quem ele atrapalha ou para quem ele ajuda.
O teste dos três números
Antes de qualquer decisão sobre lance embutido, coloque três números lado a lado: o valor da carta, o crédito que sobra depois do embutido e o valor total da compra, somando o preço do imóvel aos custos de ITBI, escritura e registro. Se o crédito líquido não cobre o preço, a diferença precisa existir em dinheiro na sua conta no momento da compra.
Diferença a completar = (preço do imóvel + custos da compra) − (carta − parte usada como lance embutido)
Quando a diferença dá zero ou negativa, o embutido não tira nada da sua compra. Quando dá positiva e você não tem esse dinheiro, a contemplação pode virar um problema: você tem a carta, mas não consegue usá-la para o imóvel que queria. O prazo para usar o crédito depois da contemplação segue o contrato, e procurar outro imóvel às pressas raramente termina bem.
Cinco casos lado a lado
Os casos abaixo usam números redondos para facilitar a leitura. Não são valores de tabela nem condições de nenhum grupo: são exemplos para mostrar o mecanismo. Em todos, o embutido é de 25% da carta, o máximo confirmado na Yamaha.
| Caso | Carta | Crédito depois do embutido | Compra (imóvel + custos) | Resultado |
|---|---|---|---|---|
| 1. Carta no valor exato do imóvel | R$ 400 mil | R$ 300 mil | R$ 420 mil | Faltam R$ 120 mil: atrapalha |
| 2. Carta com folga de 25% | R$ 500 mil | R$ 375 mil | R$ 370 mil | Cobre a compra: ajuda |
| 3. Investidor sem imóvel escolhido | R$ 300 mil | R$ 225 mil | Escolhe dentro do crédito | Ajuda, com imóvel menor |
| 4. Obra com orçamento fechado | R$ 350 mil | R$ 262,5 mil | R$ 350 mil de obra | Obra sem verba no fim: atrapalha |
| 5. Quem tem FGTS para lance | R$ 400 mil | R$ 400 mil (sem embutido) | R$ 420 mil | O embutido seria desnecessário |
O padrão aparece rápido. O embutido atrapalha quando a carta foi pensada para um objetivo de valor fechado, como um imóvel já escolhido ou uma obra orçada. Ajuda quando há folga entre a carta e a compra, ou quando a compra se ajusta ao crédito que sobrar. E perde o sentido quando existe outra fonte para o lance, como dinheiro guardado ou FGTS.
Quando o lance embutido atrapalha
Caso 1: a carta foi escolhida pelo preço do imóvel
Uma pessoa encontra um apartamento e escolhe uma carta do mesmo valor. Meses depois, sem ser sorteada, decide usar o embutido para concorrer. Se o lance vence, o crédito encolhe um quarto e a compra deixa de fechar. A saída passa a ser completar com dinheiro próprio, negociar o preço ou desistir do imóvel. Nenhuma delas é boa quando a pessoa não tem reserva.
Caso 4: a obra tem orçamento fechado
Na construção, cada liberação acompanha o avanço medido no cronograma físico-financeiro. Se a carta foi dimensionada pelo orçamento da obra e parte dela virou lance, a falta aparece nas últimas etapas, justamente as de acabamento. A obra para no meio, e retomar depois costuma sair mais caro. Para quem constrói, o embutido só funciona com folga planejada desde o início.
Quem esquece os custos da compra
Mesmo quando o crédito líquido cobre o preço, os custos da compra continuam do lado de fora. ITBI, escritura e registro somam um valor relevante e não são pagos pela carta. Quem usou o embutido contando com o crédito no limite chega à escritura sem dinheiro para concluir.
Quando o lance embutido ajuda
Caso 2: a carta foi escolhida com folga
Quem já entra no consórcio pensando em usar o embutido escolhe uma carta maior, de modo que o crédito líquido cubra o imóvel. A mensalidade é maior do que seria com a carta justa, e é esse o preço da estratégia. Em troca, a pessoa concorre com um lance relevante sem precisar de dinheiro guardado.
Caso 3: o investidor que ainda não escolheu
Para quem compra para alugar e não tem um imóvel definido, o crédito que sobra define a busca, e não o contrário. Com um crédito líquido menor, a pessoa procura um imóvel compatível, muitas vezes menor e mais fácil de alugar. Para esse perfil, o embutido é uma ferramenta, não um problema.
Caso 5: quem tem outra fonte de lance
Quem tem saldo de FGTS disponível ou dinheiro guardado pode ofertar o lance sem tocar na carta. Nesse caso, usar o embutido seria abrir mão de um quarto do crédito sem necessidade. A exceção é quem quer somar as fontes para chegar a uma oferta maior: aí o embutido entra como complemento, e a conta dos três números precisa ser refeita com a carta menor.
O que muda quando a carta é maior
Escolher uma carta maior para compensar o embutido tem um custo que precisa ficar claro: a mensalidade é calculada sobre o valor cheio da carta, assim como a taxa de administração. Você paga por um crédito maior do que vai usar no imóvel. Para quem não tem outra forma de concorrer com força, esse custo pode valer a pena. Para quem tem, quase nunca vale.
O embutido tende a ajudar quando
- A carta foi escolhida com folga para o desconto.
- O imóvel ainda não foi escolhido.
- Não há dinheiro guardado nem FGTS para lance.
- Há reserva para os custos da compra.
O embutido tende a atrapalhar quando
- A carta tem o valor exato do imóvel ou da obra.
- Existe outra fonte para o lance.
- Não há dinheiro para completar a diferença.
- O vendedor já tem um preço fechado.
“Eu não pergunto se o cliente quer usar o embutido. Pergunto se ele quer comprar o imóvel que escolheu ou um imóvel dentro do crédito que vai sobrar. A resposta decide tudo.”
Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha
Em todos os casos, a pergunta de fundo é a mesma: o objetivo é um imóvel específico ou um patrimônio de valor aproximado? Quem tem um alvo fechado precisa de folga ou de outra fonte de lance. Quem tem um alvo flexível pode usar o embutido com mais tranquilidade, desde que saiba de antemão o tamanho do crédito que vai sobrar.
Como evitar a carta curta
Cinco cuidados antes de ofertar com embutido
- Escolha a carta já com a folga se pretende usar o embutido no futuro.
- Some os custos da compra ao preço do imóvel antes de fazer a conta.
- Confira outras fontes de lance, como FGTS e dinheiro guardado.
- Pergunte sobre o aumento de crédito, que na Yamaha pode chegar a 30%, em vez de forçar o embutido.
- Na obra, guarde verba fora da carta para as últimas etapas.
Uma dúvida que ainda depende de confirmação com a Yamaha é se o valor do lance, depois de abatido, reduz o número de parcelas ou o valor de cada uma [CONFIRMAR com a Yamaha]. A resposta muda o efeito do embutido no seu orçamento depois da contemplação, por isso a Tamy checa esse ponto antes da sua decisão.
Também vale refazer a conta a cada reajuste anual. Como a carta é corrigida pelo INCC, o crédito líquido depois do embutido muda junto. Se o imóvel que você tem em vista sobe menos que o índice, a folga aumenta; se sobe mais, ela diminui. Quem decidiu pelo embutido há dois anos precisa conferir se a decisão continua de pé antes da próxima oferta.
Como decidir no seu grupo
A decisão sobre o embutido não é isolada. Ela conversa com o grupo em que você está, com o histórico de lances e com o momento da sua vida. Grupos diferentes têm dinâmicas de lance diferentes, e o artigo sobre como escolher grupo de consórcio explica o que olhar antes de entrar. Depois da adesão, o mês a mês do grupo e o momento em que o lance começa a fazer sentido aparecem em o que acontece depois de entrar no grupo de consórcio.
Para comparar o embutido com o livre, o fixo de 30% e o parcelado em 4 vezes, o guia como dar lance em consórcio reúne as modalidades e a estratégia que a Tamy usa em cada caso.
Resumo para quem tem pressa
- O embutido atrapalha quando a carta tem o valor exato do imóvel ou da obra.
- Ajuda quando a carta foi escolhida com folga ou o imóvel se ajusta ao crédito.
- Some os custos da compra antes de fazer a conta.
- Se houver FGTS ou dinheiro guardado, o embutido pode ser desnecessário.
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Para conferir: a contemplação por lance está regulada na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba); as regras do uso do FGTS como lance estão no site da Caixa (abre em nova aba); e os dados do setor de consórcios estão na ABAC (abre em nova aba).
Perguntas frequentes sobre o lance embutido
Lance embutido é ruim para quem já escolheu o imóvel?
Costuma atrapalhar se a carta tem o valor exato do imóvel, porque o crédito encolhe e você precisa completar a diferença.
Quanto do crédito posso usar como lance embutido na Yamaha?
Até 25% do valor da carta, conforme a regra confirmada da Yamaha.
Posso usar o embutido na construção?
Pode, mas a carta precisa ter folga, porque o crédito é liberado por etapas e a falta aparece no fim da obra.
O embutido diminui a mensalidade depois da contemplação?
Ainda falta a Yamaha responder se o lance abate o prazo ou o valor de cada mensalidade; a Tamy verifica isso antes da oferta.
Tenho FGTS. Ainda faz sentido usar o embutido?
Muitas vezes não, porque o FGTS pode entrar como lance sem reduzir a carta, desde que imóvel e titular atendam às exigências do FGTS.
