Consórcio para comprar terreno e construir: uma carta ou duas?

Neste artigo

1. A resposta curta
2. As duas estratégias
3. Uma carta ou duas, lado a lado
4. A ordem: terreno antes da obra
5. A conta do custo
6. O tempo e o INCC
7. Qual combina com você
8. Como pedir a simulação
9. Perguntas frequentes

Consórcio para comprar terreno e construir: a resposta curta

Dá para chegar à casa própria construída do zero usando consórcio, e a pergunta que mais aparece é como dividir o crédito. Não existe resposta única: depende de quanto custa o terreno, de quanto vai custar a obra, do seu orçamento mensal e de quanto você tem para lance.

Este artigo compara as duas estratégias com os mesmos critérios, mostra a ordem que a operação segue na prática e termina com o que levar para pedir a simulação oficial das duas opções.

As duas estratégias, em uma frase cada

Na carta única, você contrata um crédito do tamanho do projeto inteiro e usa a mesma carta para o terreno e para a obra, depois de uma só contemplação. Nas duas cartas, você divide o projeto: uma carta menor para o terreno, outra para a construção, cada uma concorrendo nas assembleias do seu grupo.

Carta única

É a forma mais simples de administrar: um contrato, uma parcela, uma contemplação. A dúvida é operacional: se a carta pode pagar o terreno e depois financiar a obra na mesma operação, e em que ordem, está [CONFIRMAR com a Yamaha]. Sem essa confirmação, a Tamy não monta o plano com carta única.

Duas cartas

É a estratégia de quem quer começar pelo terreno o quanto antes. A Yamaha permite várias cartas sem limite, então o desenho é possível. Cada carta tem a sua parcela, as suas assembleias e as suas chances de sorteio e de lance.

Uma carta ou duas, lado a lado

A comparação abaixo usa um projeto hipotético de R$ 500 mil, com R$ 150 mil de terreno e R$ 350 mil de obra, e supõe a mesma taxa de administração nas duas estratégias. Os valores servem para mostrar a lógica, e não são de tabela.

A linha que mais pesa costuma ser a terceira. Quem já tem o terreno em vista e teme que ele seja vendido ou suba de preço ganha muito com a possibilidade de comprá-lo antes. Quem ainda não escolheu o terreno ganha pouco com essa vantagem e pode preferir a simplicidade de um contrato só.

E o lance embutido nas duas estratégias

No embutido, até um quarto do valor da carta vira oferta de lance, e só o restante chega ao projeto. Numa carta única, usar o embutido reduz de uma vez o dinheiro disponível para terreno e obra. Com duas cartas, dá para usar o embutido só na do terreno, por exemplo, e preservar o crédito inteiro da obra. Essa escolha precisa caber no orçamento da construção, e não só no desejo de sair antes.

A ordem que a operação segue: terreno antes da obra

Seja qual for a estratégia, o terreno vem primeiro. A construção com consórcio pede um terreno já registrado no seu nome, porque é sobre ele que a obra acontece e é ele que entra como base da operação.

Repare que o tempo entre as duas contemplações não é tempo perdido: é quando o projeto é feito e aprovado, o que de qualquer forma levaria meses. O detalhe de cada repasse está em liberação do crédito do consórcio na construção, e os documentos do lote estão no guia de terreno do blog.

O terreno escolhido precisa servir para construir

Antes de usar a primeira carta, confira se o terreno permite a casa que você quer: zoneamento, recuos, taxa de ocupação, acesso a água, luz e esgoto. Um terreno barato que não comporta o projeto custa caro depois. Um arquiteto ou engenheiro avalia isso em pouco tempo, e o custo dessa consulta é pequeno perto do valor do lote.

A conta do custo: por que fica parecido

A taxa de administração é um percentual sobre o crédito. Se as duas cartas tiverem a mesma taxa da carta única, a soma das taxas é praticamente igual à taxa da carta grande. Por isso, a decisão quase nunca é de custo, e sim de tempo e de risco.

Custo da taxa ≈ taxa total × (carta do terreno + carta da obra) ≈ taxa total × carta única

Quando a conta deixa de ser igual

Se as cartas estiverem em grupos com prazos ou taxas diferentes, a soma muda. Uma carta menor num prazo mais curto, por exemplo, pode ter parcela mais alta e taxa diferente. Por isso a simulação oficial precisa mostrar as duas opções com os números reais de cada grupo, lado a lado.

O peso de duas parcelas no orçamento

Com duas cartas, você paga duas parcelas desde o começo. Somadas, elas equivalem a uma parcela da carta única com o mesmo prazo, mas a distribuição pode ser diferente se os prazos forem diferentes. O que importa é que a soma caiba no orçamento sem apertar, porque um atraso suspende a participação nas assembleias das duas cotas.

O tempo até a obra e o efeito do INCC

Ninguém controla em que assembleia cada carta vai sair. O que dá para fazer é montar cenários: as duas saem cedo, uma sai cedo e a outra demora, ou as duas demoram. A estratégia boa é a que funciona nos três.

A correção que protege o crédito da obra

Enquanto a carta da obra espera, ela recebe a correção do INCC a cada doze meses, começando na 14ª parcela. Isso acompanha a alta do custo de construção e evita que o crédito encolha diante do preço do material e da mão de obra. A parcela também é corrigida, então o orçamento precisa prever esse reajuste.

E se a obra começar antes da segunda carta?

Há quem compre o terreno com a primeira carta e comece a obra com dinheiro próprio, contando com a segunda carta para terminar. É possível, mas tem riscos próprios, porque a regra de uso do crédito para uma obra já iniciada precisa ser confirmada antes. Esse caso está em consórcio para terminar obra.

“Quando a família já achou o terreno, eu costumo desenhar duas cartas. Quando ainda está procurando, a conversa começa pelo projeto inteiro, e o terreno vem depois.”

Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha

Qual estratégia combina com você

Nenhuma das duas listas é regra. Elas servem para você se reconhecer e levar a pergunta certa para a simulação, que é onde os números do seu caso aparecem.

Como pedir a simulação das duas opções

Com isso, a Tamy monta as duas opções no mesmo formato e você compara custo, prazo e parcela antes de decidir. O serviço completo de obra está em consórcio para construção de casa.

Ao assistir, o vídeo é carregado do YouTube. Veja a política de cookies.

Para conferir: as regras do consórcio estão na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba); o INCC é calculado pelo FGV IBRE (abre em nova aba); e os dados do setor estão na ABAC (abre em nova aba).

Perguntas frequentes sobre consórcio para terreno e construção

Posso usar consórcio para comprar terreno e construir?

Pode. O caminho mais comum é comprar o terreno com uma carta e construir com outra; se uma carta só pode cobrir as duas etapas está em confirmação com a Yamaha.

Duas cartas saem mais caras que uma?

Com a mesma taxa, o custo fica parecido, porque a taxa é um percentual sobre o crédito. Muda se os grupos tiverem taxas ou prazos diferentes.

Preciso ter o terreno para usar a carta da obra?

Sim. A obra acontece em terreno registrado no seu nome, e por isso ele vem antes da construção.

Posso dar lance nas duas cartas?

Pode, com dinheiro próprio, FGTS quando permitido ou lance embutido de até 25% de cada carta, conforme a estratégia.

O crédito da obra perde valor enquanto espero?

Não, em termos de construção: a correção anual pelo índice do setor segue a variação dos custos de obra.