Quitação de financiamento com consórcio: as regras do Banco Central e da Yamaha

Neste artigo

1. A resposta curta
2. O que diz a norma
3. As condições da Yamaha
4. Pode e não pode
5. Os documentos
6. O passo a passo
7. A troca de credor
8. Custos e cuidados
9. Perguntas frequentes

Quitação de financiamento com consórcio: a resposta curta

Quem já tem um financiamento imobiliário costuma descobrir essa possibilidade por acaso, numa conversa ou num vídeo. A reação é quase sempre a mesma: isso é permitido mesmo? É. A carta contemplada no consórcio de imóvel pode servir para quitar o financiamento de um imóvel, e não apenas para comprar um novo.

Este artigo trata das regras: o que a norma prevê, o que a Yamaha exige, quais documentos entram e como é o caminho entre o banco e o cartório. Se a troca compensa no seu caso é outra conta, feita no fim do texto.

O que a regulamentação do Banco Central prevê

O consórcio é regulado pela Lei 11.795/2008 e pelas normas do Banco Central. A Resolução BCB 285 trata do funcionamento dos grupos e das formas de uso do crédito, e inclui a quitação de financiamento de imóvel em nome do consorciado entre os usos permitidos [CONFIRMAR o artigo exato da Resolução BCB 285 citado no contrato da Yamaha].

Por que a norma permite

Do ponto de vista do grupo, quitar um financiamento é parecido com comprar um imóvel: o crédito sai do fundo comum e o imóvel fica vinculado à administradora até o fim do plano. A diferença é que, em vez de pagar um vendedor, a carta paga o banco que financiou o imóvel.

A norma permite; a administradora define os detalhes

A regulamentação abre a porta, mas cada administradora define as condições práticas no contrato: documentos, avaliação, prazos e forma de pagamento ao banco. Por isso as regras abaixo são as da Yamaha, e não de qualquer consórcio.

As condições da Yamaha para quitar o financiamento

São três condições centrais. Se uma delas não for atendida, a operação não fecha como quitação.

E se o saldo for maior que a carta?

Se o saldo devedor passar do valor da carta, a diferença precisa ser coberta para que a quitação seja total. Se essa diferença pode ser paga com recurso próprio no mesmo ato ainda depende de confirmação [CONFIRMAR com a Yamaha o complemento do saldo devedor com recurso próprio]. Na prática, quem escolhe a carta pelo saldo de hoje deve lembrar que o saldo cai com o tempo, enquanto a carta é corrigida pelo INCC.

E se a carta for maior que o saldo?

Se sobrar crédito depois da quitação, o que acontece com essa sobra segue a regra da Yamaha, ainda em confirmação. Pergunte à Tamy antes de escolher uma carta muito acima do saldo.

O que pode e o que não pode na quitação

O quadro resume a lógica: a operação precisa terminar com o banco fora da conta e o imóvel livre para ser alienado à administradora. Tudo o que impede esse resultado impede a quitação.

Os documentos da quitação

A lista final é a da Yamaha, mas o núcleo é sempre o mesmo: provar quanto você deve, para quem, e que o imóvel está regular.

• Contrato do financiamento, com o seu nome como devedor.
• Declaração de saldo devedor para quitação, emitida pelo banco, com data de validade.
• Matrícula atualizada do imóvel, mostrando a alienação ao banco.
• Certidão negativa de IPTU e, em apartamento, declaração do condomínio.
• Documentos pessoais e comprovante de renda [CONFIRMAR com a Yamaha a lista completa].

A validade do saldo

A declaração de saldo do banco vale por poucos dias, porque o saldo muda a cada prestação e com a correção do contrato. Peça uma primeira para planejar e uma nova perto do pagamento. A Tamy indica o momento certo de pedir a definitiva.

Se o financiamento tem prestações em atraso, o saldo informado inclui os encargos do atraso, e o valor a quitar fica maior. Coloque as prestações em dia antes de pedir a declaração definitiva, para que a carta não pague multa e juros de mora que poderiam ter sido evitados.

“O documento mais importante da quitação é o saldo do banco. Ele precisa estar válido no dia em que a carta paga, e não no dia em que foi pedido.”

Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha

O passo a passo, do banco ao cartório

A quitação segue uma ordem previsível. Conhecer a sequência ajuda a pedir cada documento na hora certa.

Enquanto isso, as duas prestações

Até a contemplação, saem do seu orçamento duas contas todo mês: a do banco e a do consórcio. Esse é o período mais apertado da estratégia, e precisa caber no orçamento. Depois da quitação, fica só a parcela do consórcio.

Quanto tempo leva entre a contemplação e o termo

O prazo depende de três filas: a análise da administradora, a emissão do saldo e do termo pelo banco e o registro no cartório. Quem chega à contemplação com a matrícula atualizada, as certidões em dia e o contrato do banco em mãos encurta a primeira fila. As outras duas dependem do banco e do cartório da cidade [PREENCHER com a Tamy: prazo médio observado entre a contemplação e o termo de quitação]. Enquanto o termo não sai, continue pagando a prestação do banco que vencer, para não criar atraso no contrato que está sendo quitado.

Financiamento com mais de um titular

É comum o financiamento estar no nome de um casal. Nesse caso, a carta precisa estar no nome de quem consta como devedor, e o imóvel no nome dos mesmos titulares. Como a Yamaha trata o financiamento em nome de duas pessoas quando só uma tem a carta é ponto em confirmação [CONFIRMAR com a Yamaha a quitação de financiamento com dois titulares]. Confira os nomes no contrato do banco antes da adesão.

A troca de credor no imóvel

Na quitação, o imóvel não fica livre de vínculo: ele troca de credor. Antes, estava alienado ao banco; depois, fica alienado à administradora até a última parcela do consórcio. Para você, que mora ou aluga o imóvel, nada muda no uso.

O que muda na prática

Muda o contrato que você paga e as regras dele. Sai a prestação com juros sobre o saldo e entra a parcela do consórcio, sem juros, com a taxa de administração e a correção anual pelo INCC. Quando o plano termina, a administradora dá baixa na alienação e o imóvel fica totalmente livre.

Custos e cuidados antes de decidir

A quitação tem custos próprios, que ficam fora da carta: o registro do cancelamento da alienação ao banco e o registro da nova alienação, pela tabela de emolumentos do estado. Some esses valores ao planejamento.

Quitar compensa?

As regras dizem se você pode. A conta diz se você deve. Ela põe de um lado os juros futuros do banco e, do outro, o custo do consórcio até a contemplação. Essa comparação está em consórcio para quitar financiamento vale a pena, e o serviço completo, com simulação, em consórcio para quitar financiamento.

Se você ainda não tem financiamento e pensa em combinar as duas coisas desde o começo, a lógica é outra. Veja consórcio para dar entrada no financiamento.

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Para conferir: as regras do consórcio estão na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba); a alienação fiduciária de imóveis está na Lei 9.514/1997 (abre em nova aba); e o Banco Central (abre em nova aba) mantém a consulta às administradoras autorizadas.

Perguntas frequentes sobre a quitação de financiamento com consórcio

Posso quitar meu financiamento imobiliário com carta de consórcio?

Sim, pela Resolução BCB 285 e pela regra da Yamaha, com duas condições: liquidar todo o saldo e ter o financiamento no seu nome.

A carta pode abater só parte do saldo do financiamento?

Não. A regra é de quitação total do saldo devedor.

O imóvel fica livre depois da quitação?

O banco sai da matrícula, e a alienação do imóvel passa para a Yamaha, que a mantém até a última parcela do consórcio.

Quais documentos o banco precisa me dar?

A declaração de saldo devedor para quitação, com validade, e depois do pagamento o termo de quitação.

Quem paga os custos de cartório da quitação?

O consorciado. O cancelamento da alienação ao banco e o registro da nova alienação ficam fora da carta.