Consórcio ou Minha Casa, Minha Vida: qual cabe na sua renda

Neste artigo

1. A resposta curta
2. Como o programa funciona
3. Como o consórcio funciona
4. Quadro por renda e situação
5. Cinco diferenças práticas
6. Dá para usar os dois?
7. Como decidir no seu caso
8. Erros comuns na comparação
9. Perguntas frequentes

Consórcio ou Minha Casa, Minha Vida: a resposta curta

Muita comparação entre os dois começa errada, tratando o programa e o consórcio como produtos concorrentes. Eles não são. O Minha Casa, Minha Vida é uma política pública de moradia, com teto de renda familiar e limite de valor para a casa. O consórcio é um sistema de compra em grupo, sem juros, aberto a quem cumprir as regras do contrato e passar na análise de crédito, com ou sem objetivo de moradia.

Por isso, a pergunta certa é em qual dos dois você se encaixa, e só depois qual custa menos. Este artigo mostra como cada um funciona, traz um quadro por faixa de renda e situação, lista as diferenças práticas e termina com um roteiro para decidir. Os limites do programa mudam por portaria e não aparecem aqui como número: confira os valores atuais no site oficial.

Como o Minha Casa, Minha Vida funciona

O programa é do governo federal e financia a compra ou a construção do imóvel de moradia para famílias dentro de faixas de renda. Os bancos que operam o programa, principalmente a Caixa, concedem o financiamento com juros menores que os de mercado. Em parte das faixas, há subsídio, um desconto que reduz o valor a financiar.

As condições mais comuns

Em geral, o programa pede renda familiar dentro do limite da faixa, que o imóvel seja para moradia da família e que ninguém da família tenha imóvel residencial no nome ou já tenha recebido benefício habitacional. O imóvel também precisa respeitar um teto de valor que varia por região. As regras exatas, inclusive os limites atuais, estão na página oficial do programa.

O que o programa entrega

A principal vantagem é o custo: para quem se encaixa nas faixas mais baixas, juros reduzidos e subsídio podem fazer a parcela ficar abaixo do aluguel. Como é financiamento, o imóvel vem logo depois da aprovação, sem espera de contemplação.

Como o consórcio de imóvel funciona

O consórcio junta dezenas ou centenas de pessoas que contribuem todo mês para um caixa coletivo. A cada assembleia, uma parte delas recebe a carta, pelo sorteio ou pelo lance, e pode usá-la na compra, na obra, na reforma ou na quitação de um imóvel, conforme o contrato. Ninguém paga juros: a remuneração da administradora é uma taxa percentual sobre a carta.

Não há faixa de renda nem exigência de ser o primeiro imóvel. Em compensação, não há subsídio e não há data para a carta sair. O saldo do fundo de garantia ajuda tanto na oferta de lance quanto no abatimento de boletos, dentro das exigências da Caixa, e o plano de parcela reduzida de 70% alivia o período em que a pessoa ainda paga aluguel.

“Quando alguém com renda baixa me procura para sair do aluguel, a primeira coisa que eu pergunto é se já olhou o programa do governo. Se a pessoa se encaixa, muitas vezes é o melhor caminho, e eu digo isso. O consórcio entra quando o programa não serve ou quando o objetivo é outro.”

Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha

Quadro por faixa de renda e situação

O quadro abaixo cruza a sua situação com o caminho que costuma servir melhor. Ele não usa os valores das faixas, que mudam; use a página oficial para saber em qual faixa você está e volte para a linha correspondente.

As linhas do meio são as que pedem mais conta. Para quem está nas faixas intermediárias e pode esperar, a comparação precisa considerar o custo total de cada caminho, o aluguel pago enquanto espera e o reajuste de cada um.

Cinco diferenças práticas

Nenhuma dessas diferenças é boa ou ruim em si. Para quem precisa morar logo, a primeira pesa mais que todas. Para quem quer investir, a quarta resolve a questão sozinha.

O anúncio que mistura os dois

Desconfie de anúncios que prometem consórcio com as condições do programa, como juros zero, sem entrada e imóvel rápido ao mesmo tempo. O consórcio realmente não tem juros nem entrada, mas não entrega o imóvel com data. Os cuidados com esse tipo de anúncio estão no artigo sobre consórcio sem juros e sem entrada.

Dá para usar os dois?

Usar o programa e o consórcio no mesmo imóvel depende das regras do banco que opera o financiamento e da administradora. Se a carta pode completar uma compra feita com financiamento do programa ainda depende de resposta da Yamaha [CONFIRMAR]. Até a confirmação, trate os dois como caminhos separados.

Uma combinação mais comum, e sem conflito de regras, é em momentos diferentes: comprar o imóvel de moradia pelo programa e, depois, usar o consórcio para um segundo imóvel de renda, quando a família já estiver fora das regras do programa. Outra é usar a carta para quitar um financiamento no futuro, se o contrato permitir, assunto da página de quitação.

Como decidir no seu caso

A decisão fica mais simples quando segue uma ordem. Primeiro, as regras: você se encaixa no programa? Depois, o prazo: pode esperar? Por último, o custo total de cada caminho no mesmo período.

A comparação geral entre consórcio e financiamento, que vale também para quem está fora do programa, está em consórcio ou financiamento de imóvel. Para escolher onde contratar, a leitura sobre consórcio de banco ou administradora independente mostra o que muda entre os dois.

Dois perfis, duas respostas

Pense em duas famílias que pagam o mesmo aluguel. A primeira tem renda dentro da faixa mais baixa, nenhum imóvel no nome e precisa de mais espaço porque um filho vai nascer. Para ela, o programa resolve o problema de moradia logo e com o menor custo, e o consórcio só entraria anos depois, como segundo passo. A segunda tem renda acima do limite, já é dona de um apartamento pequeno e quer comprar outro para alugar. O programa não serve para ela em nenhuma hipótese, e a comparação útil passa a ser entre consórcio e financiamento comum.

Erros comuns na comparação

Comparar parcela com parcela

A parcela do programa e a do consórcio medem coisas diferentes. Uma paga um imóvel que você já usa; a outra forma um crédito que você ainda vai usar. Compare o custo total e o tempo até a chave, não só o valor do boleto.

Esquecer o aluguel do período de espera

No consórcio, até a contemplação você continua pagando aluguel. Esse valor entra na conta, e é ele que muitas vezes faz o programa vencer para quem está nas faixas mais baixas.

Supor que a faixa de hoje vale para sempre

Os limites do programa mudam com o tempo, e a sua renda também. Quem está perto do limite da faixa precisa refazer a conta com os valores atuais antes de decidir, e não com o que ouviu de alguém meses atrás.

Ao assistir, o vídeo é carregado do YouTube. Veja a política de cookies.

Para conferir: as faixas, os limites e as condições atuais do programa estão no site oficial do Minha Casa, Minha Vida (abre em nova aba); as regras do consórcio estão na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba); e o uso do FGTS na moradia é explicado pela Caixa (abre em nova aba).

Perguntas frequentes sobre consórcio ou Minha Casa, Minha Vida

Qual dos dois sai melhor para a minha família?

Depende da renda e do objetivo. Dentro das faixas e para morar, o programa costuma ser melhor; fora delas, para investir ou com imóvel no nome, o consórcio entra.

Quem tem imóvel pode entrar no Minha Casa, Minha Vida?

Em geral, não: o programa costuma exigir que a família não tenha imóvel residencial no nome. Confira as regras atuais no site oficial.

Consórcio tem limite de renda como o programa?

Não tem faixa de renda. A parcela precisa caber no orçamento, e o crédito passa por análise na contemplação.

Posso usar o FGTS nos dois?

Pode. No programa, o saldo costuma ajudar na entrada; no consórcio Yamaha de imóvel, ele compõe lance e abate boletos, sempre que a compra atender às exigências da Caixa.

Dá para comprar pelo programa e depois fazer consórcio?

Dá. Uma combinação comum é morar no imóvel do programa e, mais tarde, usar o consórcio para um segundo imóvel de renda.