Planos e simulação · Quem está pronto para escolher
Como ler simulação de consórcio de imóvel: os 7 números que importam
Para saber como ler simulação de consórcio de imóvel, procure sete números: o fundo comum, a taxa de administração, o seguro, o reajuste, o prazo, a parcela antes da contemplação e a parcela depois dela. Juntos, eles mostram quanto você paga, por quanto tempo e o que muda quando a carta é usada. Qualquer linha que falte deixa a comparação incompleta; peça que ela seja preenchida antes de assinar.
Por Tamy de AlmeidaRepresentante autorizada do Consórcio Yamaha Publicado em [PREENCHER] Atualizado em [PREENCHER] 10 min de leitura
Neste artigo
Como ler simulação de consórcio: a resposta curta
A simulação oficial chega como uma folha ou uma mensagem cheia de percentuais, e é comum olhar só para um número: o valor que vai sair da conta todo mês. Esse número importa, mas ele é o resultado de outros seis. Quem lê só o resultado não consegue comparar dois planos nem prever o que acontece no terceiro ano.
Este guia percorre a simulação linha por linha, na ordem em que vale a pena conferir. No fim, há um roteiro de perguntas para levar à conversa com a Tamy.
Antes dos números: o que você precisa ter em mãos
O que preciso para simular consórcio? Três respostas suas, e nenhuma delas é documento. O valor de crédito que você quer, o prazo que cabe no seu planejamento e a finalidade da carta: comprar, construir, reformar ou quitar um financiamento. Com isso, o consórcio imobiliário simulação do site dá a estimativa na hora, e a simulação oficial do grupo chega depois pela Tamy.
Estimativa e simulação oficial não são a mesma coisa
A estimativa do site usa uma taxa de referência e serve para você ter uma ordem de grandeza. A simulação oficial usa as condições do grupo em que você entraria naquele mês. Como as condições variam entre grupos e mudam com as assembleias, só a oficial vale para decidir.
Os 7 números da simulação, num quadro só
Antes de ler cada linha em detalhe, veja o mapa. A coluna da direita é a pergunta que cada número responde.
| Número | Como aparece | O que mede | Pergunta que responde |
|---|---|---|---|
| 1. Fundo comum | Percentual por mês | A parte da parcela que forma o crédito | Quanto do que pago vira carta? |
| 2. Taxa de administração | Percentual total sobre a carta | A remuneração da administradora | Quanto custa o serviço? |
| 3. Seguro | Percentual sobre o crédito ou saldo | A proteção opcional do plano | Quero e preciso dessa proteção? |
| 4. Reajuste | Nome do índice e data | A correção do crédito e das parcelas | Quando e por que a parcela sobe? |
| 5. Prazo | Número de meses | A duração total do plano | Até quando vou pagar? |
| 6. Parcela antes | Valor ou percentual | O que você paga até ser contemplado | Cabe no mês de hoje? |
| 7. Parcela depois | Valor ou percentual | O que você paga com a carta já usada | Cabe no mês de amanhã? |
A ordem não é por acaso. Os cinco primeiros números são as regras do plano; os dois últimos são a consequência delas no seu orçamento. Se os dois últimos parecem bons, mas um dos cinco primeiros está faltando, a simulação está incompleta.
Número 1: o fundo comum
O fundo comum é a parte da parcela que vai para o caixa do grupo e paga as cartas de quem é contemplado. Ele aparece como um percentual do crédito por mês, e somado ao longo do prazo chega a 100% da carta.
Fundo comum por mês ≈ 100% ÷ número de meses do plano
Um exemplo com percentuais
Num plano de 200 meses, o fundo comum é de cerca de 0,5% do crédito por mês. Num de 100 meses, cerca de 1%. Quanto mais curto o prazo, maior a fatia mensal que vai para o fundo, e maior a parcela. É por isso que dois planos com a mesma carta podem ter parcelas tão diferentes.
Por que o fundo comum importa para o lance
Quando você oferta um lance, está antecipando parcelas de fundo comum. Saber o percentual mensal ajuda a entender quanto um lance representa em meses de plano. A estratégia de lance é outro assunto, mas começa nessa linha.
Números 2 e 3: taxa de administração e seguro
A taxa de administração aparece como percentual do crédito, válido para o plano inteiro e repartido entre as parcelas. Na simulação, procure o total do plano, e não só a fatia do mês. A fatia mensal parece pequena e engana quem compara planos de prazos diferentes.
O seguro prestamista, quando contratado, cobre o saldo do plano se o participante falecer ou ficar inválido, nos termos da apólice. Nos grupos Yamaha de imóvel ele é opcional. Se a simulação trouxer seguro, confirme se você pediu e sobre o que ele é calculado.
As linhas que devem vir zeradas
Duas cobranças comuns no mercado não existem nos grupos Yamaha de imóvel: a taxa de adesão e o fundo de reserva. Se uma simulação de outro lugar trouxer essas linhas, some ao custo antes de comparar. Na simulação da Yamaha, elas não aparecem ou aparecem zeradas.
Sinais de simulação completa
- Taxa de administração total por escrito.
- Seguro marcado como contratado ou não contratado.
- Índice de reajuste e mês da primeira correção.
Sinais de simulação incompleta
- Só a parcela do mês, sem os percentuais.
- Taxa informada só como "mensal".
- Nenhuma menção ao que muda depois da contemplação.
Números 4 e 5: reajuste e prazo
O reajuste diz qual índice corrige o crédito e as parcelas e quando a correção começa. Nos grupos Yamaha de imóvel, o índice é o INCC, e a carta é corrigida pela primeira vez na 14ª parcela. A simulação mostra os valores de hoje; os de daqui a dois anos serão maiores, e isso é esperado.
O prazo e a escolha da parcela
O prazo é a linha mais fácil de ler e a mais difícil de escolher. Prazo longo deixa a parcela menor e o plano mais longo; prazo curto faz o contrário. O mesmo prazo não serve para todos: quem investe e vai alugar o imóvel pode preferir a parcela menor, e quem quer terminar antes da aposentadoria pode preferir o prazo menor.
“A primeira pergunta que eu faço não é quanto você quer pagar. É até quando você quer pagar. O resto da simulação parte daí.”
Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha
Números 6 e 7: a parcela antes e depois da contemplação
Num plano de parcela integral, a parcela antes e depois da contemplação segue a mesma regra, mudando só pelo reajuste anual. Num plano de parcela reduzida, as duas são diferentes, e a simulação precisa mostrar as duas.
O caso da parcela reduzida
No plano de parcela reduzida da Yamaha, você paga 70% da parcela até a contemplação. A diferença não some: ela é redistribuída nas parcelas que faltam depois que a carta é usada. Por isso a parcela depois é maior, e é essa linha que precisa caber no orçamento de quem já vai ter o imóvel.
E se o lance reduzir o prazo?
Quando a contemplação vem por lance, o valor ofertado abate o saldo, e isso pode reduzir o prazo ou o valor das parcelas restantes, conforme a opção do contrato. Peça que a simulação mostre esse efeito, porque ele muda o número 7. O guia de qual carta de consórcio escolher mostra como o lance embutido entra nessa conta.
Roteiro de leitura em cinco minutos
Com a simulação aberta, siga esta ordem. Ela funciona tanto para um plano só quanto para comparar dois.
Cinco passos para ler a simulação
- Confira o crédito e a finalidade: o valor da carta e o uso pretendido estão certos?
- Ache as regras: fundo comum, taxa total, seguro, índice de reajuste e prazo.
- Procure as linhas zeradas: adesão e fundo de reserva não devem aparecer.
- Leia as duas parcelas: antes e depois da contemplação, e a folga para o reajuste.
- Anote as dúvidas: e peça a resposta por escrito antes de assinar.
Comparando duas simulações
Se você tem duas simulações de administradoras diferentes, compare número a número, e não pela parcela. A armadilha mais comum é uma simulação com prazo maior parecer mais barata. O passo a passo dessa comparação está em comparar simulação de consórcio.
O que o contrato precisa confirmar
A simulação é o resumo; o contrato de adesão é a regra. A regulamentação do Banco Central, na Resolução BCB 285, define as informações que o contrato deve trazer ao consorciado. Os percentuais da simulação precisam aparecer ali iguais. Se algum número da simulação não estiver no contrato, pergunte antes de assinar.
Três leituras erradas que custam caro
A primeira é achar que a parcela da simulação fica igual até o fim: ela muda com o reajuste anual e, no plano reduzido, depois da contemplação. A segunda é somar as parcelas e chamar o total de custo do imóvel, esquecendo que parte dele é a própria carta, que volta para você como crédito. O custo real é a taxa de administração somada ao seguro, quando contratado, e ao tempo até a carta. A terceira é tratar a simulação como reserva de vaga: ela vale para as condições daquele mês, e um grupo pode fechar ou mudar antes da sua adesão.
Guarde a simulação com o contrato
Depois da adesão, salve a simulação junto com o contrato e o primeiro boleto. Quando a 14ª parcela vier corrigida, ou quando você for contemplado, é nessa folha que estarão os números de partida para conferir se tudo seguiu a regra combinada.
Resumo para quem tem pressa
- Os 7 números: fundo comum, taxa, seguro, reajuste, prazo e as duas parcelas.
- Adesão e fundo de reserva: zero nos grupos Yamaha de imóvel.
- Na parcela reduzida, a parcela depois da contemplação é maior.
- Só a simulação oficial do grupo vale para decidir.
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Para conferir: as regras do consórcio estão na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba); o Banco Central mantém a consulta às administradoras autorizadas (abre em nova aba); e a associação do setor publica orientações ao consumidor no site da ABAC (abre em nova aba).
Perguntas frequentes sobre a simulação de consórcio
O que preciso para simular consórcio de imóvel?
O valor de crédito que você quer, o prazo e a finalidade da carta. Documentos só entram na adesão.
Quais são os números mais importantes da simulação?
Fundo comum, taxa de administração total, seguro, índice de reajuste, prazo e a parcela antes e depois da contemplação.
Por que a estimativa do site é diferente da simulação oficial?
A estimativa usa uma taxa de referência. A oficial usa as condições do grupo naquele mês, que mudam a cada assembleia.
A simulação da Yamaha traz cobrança de adesão ou de fundo de reserva?
Nenhuma das duas. Nos planos de imóvel, a Yamaha dispensa adesão e fundo de reserva.
Por que a parcela depois da contemplação é maior no plano reduzido?
Porque a diferença dos 30% não pagos antes da contemplação é redistribuída nas parcelas que faltam.
