Consórcio de imóvel comercial para alugar: quando o aluguel paga a parcela

Neste artigo

1. A resposta curta
2. Do bruto ao líquido
3. A conta de cobertura
4. Vacância no comercial
5. Sala, loja ou galpão
6. Quando o aluguel começa
7. Estratégia com várias cartas
8. Checklist
9. Perguntas frequentes

Consórcio de imóvel comercial para alugar: a resposta curta

A pergunta que o investidor faz é simples: o aluguel paga a parcela? A resposta quase nunca é sim ou não. Ela é uma porcentagem, e essa porcentagem muda conforme o tipo de imóvel, a cidade, a vacância e o momento do plano. Este artigo ensina a calcular essa porcentagem com os seus números.

O ponto de partida é separar três valores que costumam ser confundidos: o aluguel anunciado, o aluguel que de fato entra na sua conta ao longo do ano e a parcela que você paga. Só o segundo serve para a conta.

Do aluguel bruto ao aluguel líquido

O aluguel combinado com o inquilino é o bruto. Dele saem custos que existem mesmo quando tudo dá certo, e outros que aparecem quando o imóvel fica vazio. A tabela mostra quanto costuma sobrar de cada R$ 100 de aluguel bruto, com percentuais ilustrativos.

Entre o cenário leve e o pesado, o mesmo imóvel entrega metade da renda. O imposto foi estimado sobre o que sobra depois dos custos dedutíveis e da vacância, e a alíquota real depende da sua renda total. Para o seu caso, peça ao contador a estimativa do imposto antes de fechar a conta.

A conta de cobertura: quanto da parcela o aluguel paga

Com o aluguel líquido em mãos, a conta de cobertura compara esse valor com a parcela da carta que comprou o imóvel ou com a soma das parcelas das cartas que ainda estão ativas.

Cobertura = aluguel líquido mensal médio ÷ parcela mensal da carta × 100

• Cobertura acima de 100%: o aluguel paga a parcela e sobra para as outras cartas ou para a reserva.
• Cobertura entre 60% e 100%: o aluguel ajuda muito, mas você ainda completa com renda própria.
• Cobertura abaixo de 60%: o imóvel é patrimônio, mas a parcela continua sendo sua.
• Em qualquer faixa, a cobertura muda todo ano, porque parcela e aluguel são corrigidos por índices diferentes.

Um exemplo com números hipotéticos

Suponha uma loja comprada com uma carta de R$ 400 mil, com aluguel bruto combinado de R$ 3 mil mensais. No cenário médio da tabela, sobram cerca de R$ 1.920 de aluguel líquido médio. A cobertura é essa quantia dividida pela sua parcela, que aparece na simulação oficial. Se a parcela fosse maior que o aluguel líquido, a loja cobriria só uma fração; se fosse menor, sobraria dinheiro todo mês.

O exemplo mostra por que o aluguel anunciado engana: os R$ 3 mil viram menos de R$ 2 mil na média do ano, antes mesmo de qualquer imprevisto maior.

Dois índices, duas velocidades

A parcela do consórcio de imóvel é corrigida uma vez por ano pelo INCC. O aluguel comercial costuma ser reajustado pelo índice previsto no contrato de locação, na data de aniversário do contrato. Nos anos em que a construção encarece mais que o índice do aluguel, a cobertura cai; no caso inverso, sobe.

Vacância: o grande risco do imóvel comercial

Imóvel comercial costuma ter aluguel proporcionalmente maior que o residencial, e é isso que atrai o investidor. Em troca, a troca de inquilino tende a demorar mais. Uma loja pode ficar meses vazia esperando o negócio certo, e uma sala pode depender do movimento de um prédio inteiro.

Como reduzir a vacância antes de comprar

• Pesquise quanto tempo imóveis parecidos ficam anunciados na mesma região.
• Prefira imóveis com uso flexível, que sirvam a mais de um tipo de negócio.
• Olhe a vocação da rua: fluxo de pedestres, vagas e vizinhança comercial.
• Converse com imobiliárias locais sobre a procura real, não só sobre o preço pedido.

Contrato longo ajuda, mas não elimina o risco

Contratos comerciais costumam ser mais longos, o que dá previsibilidade. Mesmo assim, o inquilino pode sair antes, pagando a multa prevista, ou o negócio dele pode fechar. Uma reserva de alguns meses de parcela continua necessária.

“O investidor que eu vejo dar certo com imóvel comercial é o que compra pensando em quem vai alugar, e não no que ele próprio acha bonito. Ponto bom é o que tem fila de inquilino.”

Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha

Sala, loja ou galpão: o que considerar em cada um

Galpão é um caso à parte: aluguel interessante e contratos longos, mas a aceitação pela carta está [CONFIRMAR com a Yamaha]. O mesmo vale para a compra no nome de uma empresa, que muitos investidores consideram por causa do imposto. As diferenças estão no artigo sobre consórcio para empresa, com as regras em confirmação.

As regras gerais para comprar sala, loja e ponto com a carta, e os documentos que a administradora confere, estão no guia do consórcio de imóvel comercial.

Quando o aluguel começa a entrar

Entre a contemplação e o primeiro aluguel há uma fila de etapas: escolher o imóvel, juntar os documentos, avaliação, escritura, registro, liberação do crédito ao vendedor e, por fim, encontrar o inquilino. Cada etapa leva semanas, e algumas podem levar meses.

Meses sem aluguel depois da contemplação ≈ tempo até o registro + tempo para alugar

Durante esse período, a parcela continua. Por isso, a conta de cobertura só faz sentido a partir do mês em que o contrato de locação começa. Antes disso, a cobertura é zero.

Imóvel já alugado

Uma forma de encurtar a espera é comprar um imóvel que já tem inquilino. O contrato de locação continua valendo para o novo dono, e o aluguel começa a entrar logo depois do registro. Nesse caso, confira o contrato vigente, o histórico de pagamentos do inquilino e a data do próximo reajuste.

Imóvel comercial dentro de uma estratégia com várias cartas

Para quem tem várias cartas, o imóvel comercial costuma ser o primeiro a ser comprado, porque a renda dele ajuda a carregar as outras. Mas concentrar todas as cartas em comercial aumenta a exposição à vacância. Muitos investidores alternam: um comercial, um residencial, outro comercial.

Quem tem um financiamento antigo de outro imóvel pode avaliar, ainda, usar uma carta para quitá-lo e liberar a renda que hoje vai para os juros. A regra da norma e o que a Yamaha aceita estão no artigo sobre quitação de financiamento com consórcio.

Garantias da locação e inadimplência do inquilino

A vacância não é o único risco de renda. Um inquilino que atrasa o aluguel também derruba a cobertura, e no imóvel comercial o atraso costuma acompanhar a saúde do negócio dele. A Lei do Inquilinato prevê modalidades de garantia, como caução, fiança e seguro-fiança, e o contrato deve ter uma delas. Na análise do inquilino, olhe o tempo de atividade da empresa e a capacidade de pagamento, e não só o interesse pelo ponto.

Gestão própria ou imobiliária

Administrar o imóvel por conta própria tira a taxa da imobiliária da conta, como no cenário leve da tabela, mas transfere a você a cobrança, as vistorias e a busca do próximo inquilino. Para quem tem mais de um imóvel ou mora longe, a imobiliária costuma compensar. Para um imóvel só, perto de casa, a gestão própria pode fazer sentido. Coloque o seu caso na conta antes de decidir.

Reforma para alugar mais rápido

Imóvel comercial com piso gasto, instalação elétrica antiga ou banheiro fora de norma demora mais para alugar e aluga por menos. Uma reforma leve antes de anunciar costuma se pagar em menos meses de vacância. Reserve esse valor junto com os custos da compra, porque ele não sai da carta usada para comprar o imóvel.

Checklist antes de comprar um comercial para alugar

Com esses cinco dados, a conta de cobertura fica realista. Mande-os à Tamy, que cruza com a simulação oficial das suas cartas.

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Para conferir: as regras da locação comercial estão na Lei 8.245/1991 (abre em nova aba); a tributação do aluguel recebido é explicada pela Receita Federal (abre em nova aba); e as regras do consórcio estão na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba).

Perguntas frequentes sobre imóvel comercial para alugar

O aluguel de um imóvel comercial paga a parcela do consórcio?

Pode pagar uma parte ou toda a parcela, conforme o aluguel líquido e a parcela. Calcule a cobertura com o aluguel depois de custos e vacância.

Posso comprar sala comercial ou loja com a carta?

Pode. Imóvel comercial está entre as finalidades aceitas pela Yamaha, com avaliação e análise dos documentos.

Galpão entra no consórcio de imóvel?

A aceitação de galpão pela carta Yamaha está em confirmação. A Tamy confirma antes de você escolher o imóvel.

Comprar imóvel já alugado é vantagem?

Pode encurtar o tempo sem renda, porque o contrato continua. Confira o contrato e o histórico do inquilino.

Preciso declarar o aluguel no imposto de renda?

Sim. O aluguel recebido é tributável; o contador calcula o imposto conforme a sua renda total.