Custos e comparações · Para quem investe
Taxa de administração ao ano no consórcio: por que não se compara com juros
A taxa de administração ao ano no consórcio é a taxa total do plano dividida pelo número de anos do prazo. Ela serve para comparar planos de consórcio entre si, mas não pode ser colocada lado a lado com os juros de um financiamento: juros incidem sobre o saldo devedor e se acumulam, e a taxa do consórcio incide uma vez sobre a carta. Para comparar com o banco, use o custo total em reais no mesmo prazo.
Por Tamy de AlmeidaRepresentante autorizada do Consórcio Yamaha Publicado em [PREENCHER] Atualizado em [PREENCHER] 10 min de leitura
Neste artigo
Taxa de administração ao ano: a resposta curta
Divida a taxa total pelo número de anos do plano e você terá uma média anual. Essa média é útil para comparar dois planos de consórcio com prazos diferentes. Para comparar consórcio e financiamento, ela engana, porque mede uma coisa diferente dos juros.
A confusão é comum porque os dois números aparecem como "percentual ao ano". Este artigo mostra a conversão, explica por que as duas medidas não conversam e propõe a conta que realmente responde à pergunta de quem investe: quanto custa ter o imóvel.
Como converter a taxa total em taxa ao ano
No consórcio de imóvel, a administradora informa a taxa como um percentual total sobre a carta, cobrado ao longo do plano. A conversão para uma média anual é uma divisão simples.
Taxa média por ano = taxa total do plano ÷ número de anos do prazo
Exemplos com taxas ilustrativas
Os percentuais abaixo servem só para mostrar a conversão. Não são taxas de grupos da Yamaha: a taxa do seu grupo vem na simulação oficial, e a taxa de referência por prazo usada no simulador do site está em definição [PREENCHER].
| Taxa total ilustrativa | Prazo | Média por ano |
|---|---|---|
| 15% | 120 meses (10 anos) | 1,5% ao ano |
| 18% | 180 meses (15 anos) | 1,2% ao ano |
| 22% | 220 meses (cerca de 18 anos) | cerca de 1,2% ao ano |
| 25% | 240 meses (20 anos) | 1,25% ao ano |
Repare que a maior taxa total da tabela não é a maior média anual. É por isso que comparar só o número cheio de dois planos com prazos diferentes leva a conclusões erradas. A explicação de como a taxa entra em cada parcela está em taxa de administração do consórcio de imóvel.
Resumo para quem tem pressa
- Taxa média anual = taxa total ÷ anos do plano.
- Serve para comparar consórcio com consórcio, não consórcio com financiamento.
- Juros incidem sobre o saldo e se acumulam; a taxa do consórcio incide uma vez sobre a carta.
- Para comparar com o banco, use o custo total em reais e o tempo com o imóvel na mão.
Por que a taxa ao ano não se compara com juros
As duas medidas têm a mesma unidade, mas a matemática por trás é outra. Três diferenças explicam por que o 1,2% ao ano de um consórcio não é "oito vezes mais barato" que um financiamento a 10% ao ano.
Diferença 1: sobre o que a taxa incide
Os juros do financiamento incidem sobre o saldo devedor de cada mês. A taxa do consórcio é um percentual da carta, definido na adesão e diluído nas parcelas. Não existe saldo sobre o qual ela cresça.
Diferença 2: juros se acumulam, a taxa não
Em um financiamento longo, os juros de cada mês somam-se ao custo de forma composta. Num exemplo de financiamento de 30 anos pelo sistema SAC, com juros de 10% ao ano, a soma dos juros pagos passa de 140% do valor financiado. A mesma conta, no consórcio, é linear: a taxa total é o que se paga de administração, do começo ao fim.
Diferença 3: quando você recebe o bem
No financiamento, você recebe o imóvel no primeiro mês e paga juros por isso. No consórcio, você recebe o crédito na contemplação, que chega por sorteio ou lance, num mês que ninguém consegue prever. Uma comparação justa precisa olhar também o tempo em que você fica com o imóvel.
“Taxa ao ano e juros ao ano parecem a mesma coisa porque têm o mesmo nome no fim. A conta que importa é outra: quanto custa cada ano com o imóvel na mão.”
Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha
A conta que falta: o custo por ano com o imóvel na mão
Para quem investe, a pergunta útil é quanto a administração custa em relação ao tempo em que o imóvel já está comprado e gerando renda ou economia de aluguel. Essa medida muda conforme o mês da contemplação.
Custo por ano com o imóvel = taxa total ÷ anos entre a contemplação e o fim do plano
| Mês da contemplação | Anos com o imóvel até o fim do plano | Custo por ano com o imóvel |
|---|---|---|
| 20º mês | 15 anos | cerca de 1,3% ao ano |
| 60º mês | cerca de 11,7 anos | cerca de 1,7% ao ano |
| 100º mês | cerca de 8,3 anos | cerca de 2,4% ao ano |
| 150º mês | cerca de 4,2 anos | cerca de 4,8% ao ano |
A leitura muda de figura. Contemplado cedo, o consórcio funciona como uma forma barata de ter o imóvel. Contemplado tarde, ele funciona mais como uma poupança com disciplina, e a taxa remunera a organização do grupo, não o acesso antecipado ao bem. Nenhuma das duas situações pode ser escolhida com certeza, e é por isso que o plano de lance existe.
Como comparar consórcio e financiamento do jeito certo
Coloque as duas opções na mesma régua: custo total em reais, no mesmo prazo, para o mesmo imóvel. Depois, olhe o que cada uma entrega no tempo.
O financiamento entrega
- O imóvel no começo do contrato.
- Custo total maior, por causa dos juros sobre o saldo.
- Exigência de entrada e análise de crédito antes de tudo.
O consórcio entrega
- O crédito na contemplação, sem data marcada.
- Custo total menor, sem juros.
- Sem entrada, com a possibilidade de lance para concorrer.
Os juros médios cobrados por cada banco nas linhas de crédito imobiliário são publicados pelo Banco Central (abre em nova aba). Use esse dado para montar o lado do financiamento na comparação, e não a taxa de um anúncio.
Como ler as duas opções lado a lado
Monte uma folha com duas colunas. Na do financiamento, some entrada, juros totais do sistema de amortização escolhido, seguros e tarifas do contrato. Na do consórcio, some a taxa total sobre a carta, o seguro, se houver, e o aluguel que você continuaria pagando até a contemplação, nos três cenários. Só então compare. Em muitos casos o consórcio sai mais barato no total e mais caro em tempo; em outros, a urgência de morar pesa mais que a economia. A decisão é sua, e a conta honesta é a que mostra os dois lados.
Onde entra o INCC nessa comparação
No consórcio Yamaha de imóvel, o reajuste anual pelo INCC começa na 14ª parcela e vale tanto para a carta quanto para a mensalidade. Essa correção não é custo de administração: ela mantém o poder de compra da carta diante do preço da construção.
O equivalente no financiamento
Muitas linhas de financiamento também corrigem o saldo devedor, pela TR ou por um índice de inflação, conforme o contrato. Por isso, ao comparar, deixe a correção monetária dos dois lados ou de nenhum. Somar o INCC só ao consórcio distorce a conta. Por que a parcela muda a cada ano é o tema de por que a parcela do consórcio aumentou.
As armadilhas mais comuns na comparação
Três erros aparecem com frequência em conversas sobre taxa. Todos levam a escolher pelo número errado.
Os três erros que mais distorcem a conta
Comparar taxa total com taxa ao ano
Um plano com taxa total maior e prazo mais longo pode ter média anual menor. Sempre converta antes de comparar planos.
Escolher pelo menor número de anúncio
A taxa é só uma parte da decisão. Prazo, regras de lance e tipo de plano pesam tanto quanto ela. Veja o que considerar em consórcio de imóvel com menor taxa.
Ignorar o tempo até o imóvel
A média anual não diz quando você terá o imóvel. Para quem precisa morar logo, o custo do aluguel durante a espera entra na conta. Para o investidor, a pergunta equivalente é quanto de renda deixa de entrar enquanto a carta não sai, e se o dinheiro guardado para o lance renderia mais em outro lugar.
Roteiro para comparar a taxa no seu prazo
Com a simulação oficial em mãos, a comparação fica pronta em poucos passos.
Roteiro de comparação
- Anote a taxa total e o prazo: os dois estão na simulação oficial.
- Calcule a média anual: taxa total dividida pelos anos do plano.
- Monte três hipóteses para a carta sair: nos primeiros anos, na metade e perto do final.
- Calcule o custo por ano com o imóvel: em cada cenário.
- Compare com o financiamento em reais: mesmo imóvel, mesmo prazo.
- Inclua o aluguel durante a espera: se você ainda não tem onde morar.
Esse é o roteiro que a Tamy segue com investidores que chegam comparando percentuais. Depois de 24 anos com consórcio, a primeira coisa que ela faz é trocar a pergunta "qual taxa é menor" por "quanto custa cada ano com o imóvel".
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As regras da taxa de administração estão na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba), e os dados do setor são publicados pela ABAC (abre em nova aba).
Perguntas frequentes sobre a taxa de administração ao ano
Como calculo a taxa de administração ao ano?
Divida a taxa total do plano pelo número de anos do prazo. Uma taxa total de 18% em 15 anos dá uma média de 1,2% ao ano.
Taxa de administração é a mesma coisa que juros?
Não. Juros incidem sobre o saldo devedor e se acumulam; a taxa do consórcio é um percentual da carta, diluído nas parcelas.
Prazo maior sempre significa taxa maior?
A taxa total tende a crescer com o prazo, mas a média anual pode ficar igual ou menor. Por isso a conversão é necessária.
O INCC entra no cálculo da taxa?
Não. O índice atualiza o valor da carta e das mensalidades todo ano, começando na 14ª parcela; é correção, não taxa de administração.
Qual é a taxa do consórcio Yamaha de imóvel?
Depende do grupo e do prazo. O percentual do seu plano aparece por escrito na proposta oficial, enviada pela Tamy.
