Custos e comparações · Taxa sozinha não é o custo total
Qual consórcio de imóvel tem a menor taxa de administração? A pergunta certa é outra
Quem procura a taxa de administração mais baixa no consórcio de imóvel precisa de um método, e não de um nome. A taxa isolada engana, porque um plano pode anunciar um percentual mais baixo e cobrar fundo de reserva, taxa de adesão ou seguro por fora. Compare o custo total, somando tudo o que o plano cobra sobre a carta, no mesmo prazo. Na Yamaha, os planos de imóvel dispensam adesão e fundo de reserva, e o seguro fica a seu critério.
Por Tamy de AlmeidaRepresentante autorizada do Consórcio Yamaha Publicado em [PREENCHER] Atualizado em [PREENCHER] 9 min de leitura
Neste artigo
Qual consórcio de imóvel tem a taxa mais baixa? A resposta curta
É a pergunta mais digitada por quem começa a pesquisar consórcio, e faz todo sentido: ninguém quer pagar mais do que precisa. O problema é que a taxa de administração é só uma das cobranças de um plano. Olhar só para ela é como comparar o preço de duas passagens sem ver qual cobra a bagagem.
Este artigo troca a pergunta por outra, que tem resposta: qual plano custa menos no total, para a carta e o prazo que eu quero? E mostra o método para responder sozinho.
Por que a taxa isolada engana
A taxa de administração remunera a administradora pelo serviço de organizar o grupo durante todo o plano. Ela é definida como um percentual do crédito para todo o plano, e cada parcela carrega uma fração dela. Até aqui, nada de errado em comparar.
O engano começa quando o plano tem outras cobranças que não aparecem no percentual anunciado. Duas são comuns no mercado: o fundo de reserva, uma cobrança extra para cobrir inadimplência e despesas do grupo, e a taxa de adesão, cobrada na entrada. Somadas, elas podem transformar a taxa mais baixa no plano mais caro.
A taxa mensal também engana
Alguns planos divulgam a taxa por mês, e não o total. Um percentual mensal pequeno parece barato, mas multiplicado por 200 meses vira um total alto. Sempre converta para o total do plano antes de comparar, ou para a taxa ao ano, se quiser comparar prazos diferentes.
Propaganda de taxa e simulação oficial
Anúncios disputam atenção com um número só, e o número escolhido é quase sempre o que favorece o plano. A simulação oficial, por sua vez, precisa trazer todas as cobranças. Por isso a comparação honesta se faz entre simulações oficiais, nas mesmas condições de carta e prazo, e nunca entre anúncios. Se uma administradora não entrega a simulação completa por escrito, isso já é uma informação importante sobre ela.
E a taxa cobrada no começo
Há planos que concentram parte da taxa nas primeiras parcelas. O total pode ser o mesmo, mas o começo do plano pesa mais no seu caixa. Leia a simulação para ver se a taxa é diluída igualmente ou antecipada.
O que entra no custo total do consórcio
Para comparar de verdade, some estes itens, todos como percentual da carta, no mesmo prazo.
Os itens do custo total
- Taxa de administração total: o percentual do plano inteiro, e não o do mês.
- Fundo de reserva: se existir, o percentual total cobrado ao longo do plano.
- Taxa de adesão: se existir, o percentual cobrado na entrada.
- Seguro: se for obrigatório ou se você quiser contratar, o custo estimado no prazo.
- Registros e custos da operação: os que forem cobrados pela administradora.
O que não é custo, mas muda o valor em reais
O reajuste da carta e das parcelas pelo índice do contrato não é custo: ele aumenta o crédito que você vai receber. Mas faz o valor em reais da taxa crescer junto, porque a taxa é um percentual da carta corrigida. A explicação completa está em consórcio de imóvel e INCC.
Dois planos lado a lado
O exemplo usa percentuais hipotéticos, para a mesma carta e o mesmo prazo. Ele não representa plano nenhum, só a lógica da soma.
| Item sobre a carta | Plano A | Plano B | O que observar |
|---|---|---|---|
| Taxa de administração total | 18% | 15% | O plano B parece mais barato |
| Fundo de reserva | Não cobra | 3% | Cobrança extra ao longo do plano |
| Taxa de adesão | Não cobra | 1% | Cobrada logo na entrada |
| Seguro | Opcional | Obrigatório, 1,5% | Só compare com e sem seguro nos dois |
| Custo total sem seguro | 18% | 19% | O plano A fica mais barato |
O plano B anunciava três pontos a menos de taxa de administração e terminou um ponto mais caro. Com o seguro obrigatório dele, a diferença aumenta. Esse é o tipo de conta que a pergunta "qual tem a taxa mais baixa?" não faz.
Onde a Yamaha entra nessa conta
Nos grupos Yamaha de imóvel, o desenho é o do plano A: sem cobrança na entrada, sem fundo de reserva e com seguro prestamista opcional. A taxa de administração varia por grupo e por prazo e vem escrita na simulação oficial. O percentual de referência por faixa de prazo do simulador ainda está sendo definido [PREENCHER com a Tamy].
“Eu não respondo qual taxa é mais baixa. Eu mostro o custo total de cada plano, no mesmo prazo. Aí a pessoa decide com o número certo na mão.”
Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha
O efeito do prazo na taxa
Planos mais longos costumam ter taxa total maior, porque a administradora cuida do grupo por mais tempo. Mas a taxa é dividida em mais parcelas, e por isso o peso no mês pode ser menor.
Compare sempre no mesmo prazo
Comparar a taxa de um plano de 100 meses com a de um de 200 meses não diz nada. Ou você compara os dois no mesmo prazo, ou converte as duas para taxa ao ano. A conversão e os cuidados dela estão explicados em detalhe na página de consórcio de imóvel sobre taxa de administração.
Taxa ao ano ≈ taxa total ÷ (prazo em meses ÷ 12)
Uma taxa total de 18% em 200 meses equivale a cerca de 1,1% ao ano. A mesma taxa em 120 meses seria 1,8% ao ano. O número total igual esconde planos de custos anuais muito diferentes.
Prazo curto, taxa baixa, parcela alta
Um plano curto pode ter taxa total menor e, ainda assim, não ser o melhor para você. Com menos meses, a fatia de fundo comum por mês é maior, e a parcela fica mais alta. Se ela não cabe com folga no orçamento, a economia na taxa vira risco de atraso. O prazo certo é o que equilibra custo total e parcela possível, e não o que tem o menor percentual.
Reajuste e seguro: os itens que mudam com o tempo
Dois itens do custo não ficam parados. O reajuste anual muda o valor em reais de tudo, e o seguro, quando existe, acompanha o crédito ou o saldo.
O seguro na comparação
Se um plano tem seguro obrigatório e o outro não, compare os dois com e sem seguro, para ver a diferença real. Se você quer a proteção, coloque o seguro nos dois. O que esse seguro cobre e como ele é cobrado está em seguro prestamista consórcio.
O índice de reajuste
Planos de imóvel costumam ser corrigidos por um índice da construção. Se dois planos usam índices diferentes, o valor em reais da taxa vai andar diferente ao longo do tempo. Anote o índice de cada um na comparação.
Isso vale também para quem compara consórcio com financiamento. No banco, o percentual de juros recai, mês a mês, sobre o que ainda se deve; no consórcio, a taxa é fixada sobre o crédito na adesão. Os dois números não são da mesma natureza, e a comparação justa entre os dois caminhos se faz pelo custo total em reais, no mesmo prazo, e não pelos percentuais lado a lado.
Além do custo: o que também pesa na escolha
O custo total é o critério principal, mas não o único. Dois planos de custo parecido podem ser muito diferentes na prática.
Pesa a favor
- Administradora autorizada pelo Banco Central.
- Regras de lance claras e por escrito.
- Atendimento que acompanha as assembleias com você.
Pesa contra
- Simulação sem o custo total por escrito.
- Pressa para assinar antes de você ler o contrato.
- Promessa de data para a contemplação.
Desconfie de qualquer oferta que dispute só pela taxa e prometa contemplação rápida. Contemplação não se promete: ela acontece por sorteio ou por lance, nas assembleias. Antes de assinar com qualquer administradora, confira a autorização dela no Banco Central.
O método em cinco passos
Como comparar planos pelo custo total
- Fixe a carta e o prazo: os mesmos para todos os planos que você vai comparar.
- Peça a simulação por escrito: com a taxa total, o fundo de reserva e a adesão.
- Some as cobranças: todas como percentual da carta, no mesmo prazo.
- Trate o seguro à parte: compare com e sem seguro nos dois planos.
- Anote o índice de reajuste: e consulte no Banco Central se a administradora é autorizada.
Com esse método, a pergunta da taxa mais baixa deixa de fazer falta. Você passa a saber quanto cada plano custa, e isso é o que interessa.
Resumo para quem tem pressa
- A taxa de administração sozinha não mostra o custo do plano.
- Some fundo de reserva, adesão e seguro, no mesmo prazo.
- Nos grupos Yamaha de imóvel não há adesão nem fundo de reserva.
- Compare prazos diferentes pela taxa ao ano.
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Para conferir: as regras do consórcio, incluindo a taxa de administração e o fundo de reserva, estão na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba); a autorização das administradoras pode ser consultada no Banco Central (abre em nova aba); e os dados do setor estão na ABAC (abre em nova aba).
Perguntas frequentes sobre taxa e custo total do consórcio
Qual consórcio de imóvel tem a taxa de administração mais baixa?
A taxa sozinha não responde. Compare o custo total, somando fundo de reserva, adesão e seguro, com carta e prazo iguais nos dois planos.
O que é o custo total do consórcio?
A soma de todas as cobranças do plano sobre a carta: taxa de administração, fundo de reserva, taxa de adesão e seguro, quando existem.
A Yamaha cobra fundo de reserva ou taxa de adesão no consórcio de imóvel?
Não cobra nenhuma das duas nos planos de imóvel. O seguro prestamista também é opcional.
Como comparar planos de prazos diferentes?
Converta a taxa total para taxa ao ano, dividindo pelo número de anos do plano, ou compare os dois no mesmo prazo.
O reajuste pelo INCC é custo?
Não. Ele corrige o crédito e as parcelas, mas faz o valor em reais da taxa crescer junto com a carta.
