Segurança e regras · Na hora da declaração
Como lançar consórcio de imóvel no imposto de renda, fase por fase
Para saber como lançar consórcio de imóvel no imposto de renda, siga a fase em que a cota está em 31 de dezembro. Não contemplada: informe em Bens e Direitos, como consórcio não contemplado, o total pago até aquela data. Contemplada, mas sem imóvel comprado: continue informando a cota pelo valor pago. Imóvel comprado: lance o imóvel como bem, pelo valor que você efetivamente pagou até então, e dê baixa na cota. O valor cresce a cada ano conforme as parcelas pagas. Confira os detalhes com o seu contador.
Por Tamy de AlmeidaRepresentante autorizada do Consórcio Yamaha Publicado em [PREENCHER] Atualizado em [PREENCHER] 9 min de leitura
Neste artigo
Como lançar consórcio de imóvel no imposto de renda: a resposta curta
Consórcio não é investimento financeiro nem dívida bancária, e por isso confunde na hora da declaração. A lógica, porém, é simples: você informa o que pagou. Enquanto não há imóvel, o que você tem é um direito, a cota. Quando o imóvel é comprado, o bem passa a ser o imóvel, e o valor dele na declaração é o quanto você já desembolsou.
O que muda de um ano para o outro é a fase da cota. Por isso, o primeiro passo é olhar onde a sua estava em 31 de dezembro do ano da declaração. Este guia não substitui o contador, mas mostra o caminho para conversar com ele sabendo o que perguntar.
As três fases da cota na declaração
| Situação em 31 de dezembro | Onde informar | Valor na coluna do ano | O que escrever na discriminação |
|---|---|---|---|
| Cota não contemplada | Outros bens e direitos, código de consórcio não contemplado | Total pago até 31 de dezembro | Administradora, CNPJ, grupo e cota, valor do crédito, parcelas pagas |
| Contemplada, crédito ainda não usado | Mesmo item da cota [CONFIRMAR com o contador] | Total pago até 31 de dezembro | Data da contemplação e que o crédito ainda não foi usado |
| Imóvel comprado com a carta | Bens imóveis, código do tipo de imóvel | Total pago até 31 de dezembro | Endereço, matrícula, data da compra, cota que pagou e saldo a pagar |
| Item da cota, no ano da compra | Mesmo item de antes | Zero (baixa) | Que o valor foi transferido para o imóvel |
Repare que, em todas as fases, o valor é o que você pagou, e não o valor da carta ou o preço do imóvel. Esse é o erro mais comum, e o que mais gera dúvida na malha fina.
Fase 1: cota ainda não contemplada
Enquanto a cota concorre, ela é um direito: você pagou parcelas e tem direito ao crédito quando for contemplado. Esse direito vai para a ficha Bens e Direitos, no grupo de outros bens e direitos, com o código de consórcio não contemplado. O número exato do grupo e do código está no programa da declaração de cada ano [CONFIRMAR com o contador].
Que valor informar
Na coluna do ano anterior, repita o valor da declaração passada. Na coluna do ano atual, some a esse valor as parcelas pagas durante o ano. No primeiro ano, a coluna anterior fica zerada.
Valor em 31 de dezembro = valor declarado no ano anterior + parcelas pagas no ano
O que escrever na discriminação
Nome e CNPJ da administradora, número do grupo e da cota, valor do crédito contratado, prazo e quantas parcelas foram pagas. Para a Yamaha, o nome é Yamaha Administradora de Consórcio Ltda., CNPJ 47.458.153/0001-40. O extrato anual que a administradora fornece traz os números de que você precisa.
A taxa de administração entra?
Na prática mais comum, o valor informado é o total das parcelas pagas, que já incluem fundo comum e taxa de administração. Se o seu contador preferir separar a taxa, ele vai orientar como. O importante é manter o mesmo critério todos os anos.
Fase 2: contemplada, mas o imóvel ainda não foi comprado
Entre a contemplação e a compra podem passar semanas ou meses. Se a virada do ano cair nesse intervalo, a cota continua sendo um direito: você ainda não tem o imóvel. Em geral, ela segue no mesmo item da declaração, com o valor pago atualizado, e a discriminação registra que a cota foi contemplada e o crédito ainda não foi usado [CONFIRMAR com o contador].
O crédito contemplado em si não é renda, e não é informado como dinheiro recebido. Ele só se transforma em bem quando paga o imóvel.
Fase 3: o imóvel foi comprado com a carta
No ano em que a escritura é assinada, a declaração ganha um item novo e um item muda. O item novo é o imóvel, no grupo de bens imóveis, com o código do tipo: apartamento, casa, terreno, sala ou loja. O item que muda é o da cota, que vai a zero no ano atual, com a observação de que o valor foi transferido para o imóvel.
O valor do imóvel na declaração
Aqui está a dúvida que mais aparece. O imóvel não entra pelo preço da escritura nem pelo valor da carta. Ele entra pelo valor que você efetivamente pagou até 31 de dezembro: as parcelas pagas desde o início, mais o lance pago com recurso próprio, mais os valores que você completou do próprio bolso na compra.
Valor do imóvel no ano = parcelas pagas até 31 de dezembro + lance com recurso próprio + complemento pago ao vendedor
Nos anos seguintes, o valor do imóvel cresce conforme você paga as parcelas que faltam, até chegar ao custo total no fim do plano. É assim que a declaração mostra, ano a ano, a evolução do seu patrimônio de verdade.
E o saldo que falta pagar?
Como o imóvel está declarado pelo que foi pago, a orientação mais comum é registrar o saldo a pagar só na discriminação. Se o seu caso pede outro lançamento, o contador indica [CONFIRMAR com o contador]. Para entender por que a administradora mantém o imóvel em alienação fiduciária até a quitação e como funciona o contrato de consórcio, veja o guia das regras do contrato.
“Todo começo de ano alguém me manda mensagem perguntando onde está o extrato da cota. Eu já deixo combinado: o extrato anual sai da administradora, e eu ajudo a achar. Com ele na mão, a declaração leva dez minutos.”
Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha
Lance, FGTS, aluguel e desistência
Lance com recurso próprio
O lance pago com dinheiro seu entra no valor pago. Se ele foi pago antes da compra, soma ao valor da cota; depois da compra, já faz parte do custo do imóvel.
Lance embutido
O embutido não sai do seu bolso na hora: ele reduz o crédito que você recebe. Como as parcelas continuam sendo calculadas sobre a carta inteira, o custo do imóvel na declaração segue a soma do que você paga ao longo do plano [CONFIRMAR com o contador].
FGTS no lance ou nas parcelas
O FGTS usado para dar lance ou pagar parcelas é dinheiro seu aplicado na compra, e em geral compõe o valor pago do imóvel. A forma de registrar a origem desse valor na discriminação é um ponto para combinar com o contador [CONFIRMAR com o contador].
Aluguel do imóvel comprado
Se o imóvel foi alugado, o aluguel recebido é rendimento tributável, recolhido mês a mês pelo carnê-leão, quando o inquilino é pessoa física, e informado na declaração anual. É um item separado do imóvel em si.
Desistência ou exclusão
Quem saiu do grupo continua informando a cota pelo valor pago até receber a devolução. No ano em que o dinheiro volta, a cota vai a zero. Se o valor recebido for diferente do pago, o tratamento da diferença é definido com o contador [CONFIRMAR com o contador]. As regras da devolução estão no artigo sobre desistência de consórcio de imóvel.
Venda da cota
Vender uma cota contemplada para outra pessoa pode gerar ganho de capital, calculado sobre a diferença entre o valor recebido e o valor pago. Desconfie de anúncios de consórcio contemplado à venda: além do risco de golpe, a operação tem consequências fiscais que ninguém costuma mencionar.
Mais de uma carta
Quem tem várias cartas lança cada cota como um item separado em Bens e Direitos, com o seu grupo, o seu número e o seu valor pago. Quando uma delas compra um imóvel, só aquele item vai a zero e dá lugar ao imóvel; as outras seguem como consórcio não contemplado. Manter um item por cota facilita a conferência com os extratos e evita somar valores de grupos diferentes.
Se a declaração é conjunta ou o imóvel foi comprado por um casal, combine com o contador em qual declaração a cota e o imóvel aparecem, para não duplicar o bem.
Erros comuns na declaração do consórcio
- Informar o valor da carta, e não o total pago.
- Lançar o imóvel pelo preço da escritura no ano da compra.
- Esquecer de zerar o item da cota quando o imóvel entra.
- Declarar o crédito contemplado como dinheiro recebido.
- Mudar de critério de um ano para o outro, sem explicar na discriminação.
Nenhum desses erros costuma gerar imposto a pagar, mas todos podem chamar a atenção da Receita por variação patrimonial sem explicação. Uma discriminação clara evita a maior parte das dúvidas.
Documentos para ter em mãos
O que separar antes de declarar
- Extrato anual da cota: parcelas pagas no ano e acumulado.
- Contrato de adesão: grupo, cota, crédito e prazo.
- Comprovante do lance: valor e origem do dinheiro.
- Escritura e matrícula: no ano da compra.
- Recibos de aluguel: se o imóvel já estiver alugado.
Com esses papéis, o contador lança cada fase sem adivinhação. Se faltar algum, a Tamy ajuda a pedir à administradora.
Resumo para quem tem pressa
- Sem imóvel, a cota vai em Bens e Direitos pelo total pago.
- Com imóvel comprado, o imóvel entra pelo valor efetivamente pago, e a cota vai a zero.
- O valor cresce todo ano com as parcelas pagas.
- Aluguel recebido é rendimento à parte; confira tudo com o contador.
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Para conferir: as instruções da declaração e as perguntas e respostas oficiais estão na Receita Federal (abre em nova aba); as regras do consórcio estão na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba); e a autorização da administradora pode ser conferida no Banco Central (abre em nova aba).
Perguntas frequentes sobre consórcio no imposto de renda
Preciso declarar consórcio que ainda não foi contemplado?
Sim. A cota vai em Bens e Direitos, como consórcio não contemplado, pelo total pago até 31 de dezembro.
Declaro o valor da carta ou o que paguei?
O que você pagou. O valor da carta só aparece na discriminação, como informação.
Como declarar o imóvel comprado com consórcio?
No grupo de bens imóveis, pelo valor efetivamente pago até 31 de dezembro, aumentando a cada ano com as parcelas pagas.
O crédito contemplado é renda?
Não. A contemplação não é dinheiro recebido; o crédito só vira bem quando paga o imóvel.
Onde consigo os valores pagos no ano?
No extrato anual da cota, fornecido pela administradora. A Tamy ajuda a pedir, se precisar.
