Consórcio de imóvel para aposentadoria: um plano realista de renda de aluguel

Neste artigo

1. A resposta curta
2. A regra do prazo
3. O plano por faixa de idade
4. Seguro prestamista e idade
5. Quanto o aluguel rende de fato
6. Erros que adiam a renda
7. Se você mora fora
8. Perguntas frequentes

Consórcio de imóvel para aposentadoria: a resposta curta

A imagem que vende esse plano é bonita: aos sessenta e poucos anos, dois ou três imóveis alugados pagando as contas do mês. O caminho até ela é longo e tem uma regra que não pode ser quebrada. A renda do aluguel só complementa a aposentadoria se os imóveis estiverem quitados quando o salário parar. Se ainda houver parcelas, o aluguel vai pagar consórcio, e não as suas despesas.

Isso não quer dizer que quem já tem cinquenta e poucos anos perdeu a chance. Quer dizer que o plano dessa pessoa é diferente do plano de quem tem trinta e cinco. A seguir, o raciocínio que a Tamy usa para desenhar a estratégia de cada faixa, com os pontos que dependem de regra da administradora sinalizados.

A regra do prazo: o plano termina antes da aposentadoria

Comece pela data em que você pretende parar ou reduzir o trabalho. Dela, subtraia hoje. O resultado é a janela de que você dispõe para pagar as cartas, comprar os imóveis e, se possível, ter alguns anos de aluguel entrando enquanto ainda trabalha. Essa janela define o prazo máximo das cartas e mostra se o plano depende de lance.

Prazo útil da carta = anos até parar de trabalhar − folga de segurança (de 2 a 5 anos)

A folga existe por dois motivos. O primeiro é que ninguém sabe quando vai ser contemplado; uma carta de prazo longo pode sair perto do fim, e o imóvel só começa a render depois disso. O segundo é que a vida muda: problemas de saúde, mudança de cidade, uma ajuda que os filhos precisam. Quem planeja sem margem descobre na pior hora que o calendário não fechou.

Prazo longo deixa a parcela leve, mas empurra o risco

Esticar o prazo reduz o valor mensal e cabe melhor no orçamento, e por isso é tentador. O problema aparece quando o fim do plano passa da data da aposentadoria. A partir daí, você paga parcelas com renda menor. Uma carta mais curta pesa mais agora, mas termina num momento em que você ainda tem salário.

Lance é o que dá controle sobre o calendário

Sem lance, você depende só do sorteio, e o mês da contemplação fica totalmente fora do seu controle. Com dinheiro para lance, você passa a concorrer com mais força nas assembleias e pode aproximar a compra do imóvel do momento que planejou. As modalidades confirmadas na Yamaha vão do lance livre ao fixo de 30%, passando pelo embutido, que usa até um quarto do crédito.

O plano por faixa de idade

A tabela abaixo não é uma recomendação para todo mundo. Ela mostra como a mesma ideia, formar renda com imóveis por consórcio, muda conforme a idade de quem começa. Os prazos e as quantidades de cartas são exemplos de raciocínio, sem previsão de contemplação.

Repare que, quanto mais tarde a pessoa começa, mais o plano depende de dinheiro guardado. Aos trinta e poucos, o tempo faz o trabalho pesado: dá para ter cartas de prazo longo, esperar as contemplações e usar o aluguel do primeiro imóvel para ajudar nas próximas. Depois dos cinquenta, o tempo encolhe, e o lance passa a ser o motor da estratégia.

Para quem já tem um capital acumulado nessa fase, às vezes a conversa honesta é outra: comprar à vista uma parte, guardar outra parte como reserva, e usar o consórcio só para um segundo imóvel. A Tamy faz essa conta com o cliente antes de propor qualquer carta.

Seguro prestamista e o fator idade

O seguro prestamista quita o saldo devedor do consórcio se o titular falecer ou ficar inválido, dentro das coberturas da apólice. Para quem planeja deixar o imóvel para a família, ele tem um papel importante, porque evita que os herdeiros recebam uma cota com parcelas a pagar.

Dois pontos dependem da seguradora e da administradora, e a Tamy ainda aguarda a resposta da Yamaha sobre eles: o limite de idade para contratar ou manter a cobertura e como o custo muda conforme a faixa etária [CONFIRMAR com a Yamaha]. Para quem começa depois dos cinquenta e cinco, essa resposta pode mudar o desenho do plano, por isso ela vem antes da escolha da carta, e não depois.

Quem quiser entender como o seguro funciona antes e depois da contemplação encontra os detalhes no artigo sobre seguro prestamista, ligado na lista de artigos relacionados ao fim desta página.

Quanto o aluguel rende de fato

O número que aparece no anúncio do imóvel não é o que entra na sua conta. Entre o aluguel bruto e o dinheiro disponível para as despesas da aposentadoria existem vários descontos, e é com o valor líquido que o plano precisa fechar.

• Vacância: meses sem inquilino entre um contrato e outro, que acontecem mesmo em bons bairros.
• Administração: a taxa da imobiliária, se você não quiser cuidar do imóvel sozinho.
• Manutenção: pintura, encanamento, troca de piso entre um inquilino e outro.
• Imposto de renda: o aluguel recebido de pessoa física entra no carnê-leão.
• Condomínio e IPTU: durante a vacância, ficam por sua conta.

Uma regra prática usada por muitos investidores é planejar a renda com uma margem: contar com algo como dois terços do aluguel bruto como dinheiro livre, em média, ao longo dos anos. Não é uma regra da administradora nem do mercado, é uma forma conservadora de evitar surpresas. O consórcio para renda de aluguel, visto como estratégia completa, está na página sobre consórcio de imóvel como investimento.

“O cliente que mais me preocupa não é o que tem pouco dinheiro, é o que tem pressa. Aposentadoria com imóvel se constrói com tempo, e quem começa cedo consegue um plano bem mais tranquilo.”

Tamy de Almeida, representante autorizada do Consórcio Yamaha

Erros que adiam a renda da aposentadoria

Comprar o imóvel errado para alugar

O imóvel dos sonhos de quem compra nem sempre é o imóvel que aluga rápido. Para renda, pesam a localização perto de transporte, de universidades ou de polos de emprego, a metragem compatível com a demanda da região e o custo de condomínio. Um apartamento grande em condomínio caro pode passar meses vazio.

Deixar a reserva dentro do plano

Usar toda a reserva como lance para ser contemplado mais cedo parece eficiente, até a primeira vacância longa ou o primeiro reparo grande. A reserva fica fora das cartas e fora do lance. Ela é o que impede que um imprevisto obrigue você a vender um imóvel no pior momento.

Começar com cartas demais

Somar parcelas de várias cartas pode parecer viável no primeiro mês e pesar muito no terceiro ano, quando nenhum imóvel ainda foi comprado. A estratégia mais segura é começar com o que cabe sem nenhum aluguel e acrescentar cartas depois que as primeiras forem contempladas.

Também vale rever o plano a cada contemplação. Cada imóvel comprado muda o orçamento, a renda e o tempo que falta até a aposentadoria. Uma revisão simples, feita com calma depois de cada compra, evita que o plano siga no automático quando a vida já mudou.

Se você mora fora e pensa em se aposentar no Brasil

Muitos brasileiros que vivem no exterior planejam voltar ou passar parte do ano no Brasil depois de parar de trabalhar, e enxergam no imóvel alugado uma forma de ter renda em reais. Na Yamaha, quem mora fora pode participar com endereço no Brasil e CPF regular. Quem vive fora encontra as condições de participação no guia que explica se brasileiro no exterior pode fazer consórcio.

A forma de pagar as parcelas a partir de outro país é um ponto à parte, com câmbio e meios aceitos pela administradora. O guia sobre como pagar consórcio morando fora reúne essas respostas, algumas ainda em confirmação com a Yamaha.

Ao assistir, o vídeo é carregado do YouTube. Veja a política de cookies.

Para conferir: as regras do consórcio estão na Lei 11.795/2008 (abre em nova aba); o seguro prestamista é regulado pela Susep (abre em nova aba); e o imposto sobre aluguel recebido está explicado pela Receita Federal (abre em nova aba).

Perguntas frequentes sobre consórcio para aposentadoria

Com que idade ainda vale começar um consórcio para aposentadoria?

Não existe idade limite para o plano em si. O que muda é o desenho: quem começa mais tarde precisa de prazos curtos e de dinheiro para lance.

Posso contar com o aluguel para pagar as parcelas?

Só depois que o imóvel estiver comprado e alugado, e nunca com o valor bruto. O plano precisa caber no orçamento mesmo sem aluguel.

O seguro prestamista tem limite de idade?

As regras de idade e o custo por faixa etária aguardam resposta da Yamaha, e a Tamy traz essa informação antes da escolha da carta.

Quantas cartas devo ter para a aposentadoria?

Depende da renda que você quer, do prazo até parar e do quanto cabe por mês. É mais seguro começar com menos e acrescentar depois.

Quem mora fora pode montar esse plano?

Sim, desde que tenha CPF regular e um endereço no Brasil. A forma de pagamento a partir de outro país é confirmada caso a caso.